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物业前期介入优化建议大全 超级实用(珍藏版)

物业管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。


  一、给水排水


  (一)生活水泵机房


  1、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。


  2、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。


  3、 供水水箱应设置2个并联使用,便于水箱清洗。


  4、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。


  5、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。


  6、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板),地面铺设地砖。


  7、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。


  8、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。


  (二)管网设施


  1、 供水管网应按双路环网供水系统设计。


  2、 供水管道色标清晰,弹簧减振材料保证质量。


  3、 排水管道与楼板接口处应采用双防水,先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。


  4、 绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖;道路排污井井盖采用塑胶井盖为 宜,减小噪声。


  5、 排水管道不得穿过沉降缝。


  6、 地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接,避免软连接因泵启动时连接处脱落,排污管道阀门采用止回阀,防止水倒流或回流。


  7、 建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟,避免雨水直接入侵地下车库。


  8、卫生间排污系统无防臭装置,排水支管及地漏无存水弯。


  (三) 计量设施


  1、 建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。


  2、 管网的使用水点都应装独立计量表。


  3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等),分路控制。


  (四)管道井


  1、 管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。


  2、 建议管道井门锁钥匙通用,井内应设置照明,开关在井道内。


  二、消防设施


  1、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。


  2、 消防水泵控制配电应双路供给并实现自动互投。


  3、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀。


  4、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设地砖。


  5、 消防泵易采用充水式吸水方式。


  6、 设计时考虑消防水泵应装设过载保护切断装置。


  7、 消防喷淋系统水力警铃安放在机房内。


  8、 消防水泵房内应设置排水装置。


  9、 消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内,未与泵及管线分开,不符合安全运行要求。


  10、末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处,避免影响 二次装修。


  11、中控机房 中控室(安防、消防)建议设置在同一位置,以构建信息处理中心。


  12、建议中控室设置卫生间,保持24小时人员值守。


  13、中控室应加装UPS备用电源。


  14、消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。


  15、消防主机建议预留3-5路消防总线回路板,以备今后扩容。


  16、设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来用户二次装修时增加烟感、温感(建议预留30%点位)。


  17、火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源,即主电源采用单回路。


  18、消防总线建议加装短路隔离器,避免消防总线故障时缩小故障范围。


  19、设计安装时应考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。


  20、消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。


  21、安装使用统一品牌或能兼容品牌。


  22、消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示用户、外区表示公共区域),将来用户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。


  23、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。


  24、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。


  三、暖通空调


  (一)设备机房


  1、建议空调机房循环水泵采用变频控制。


  2、建议在冷却水系统(冷却塔系统)增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力节约能耗。


  3、建议机房地面高于地下车库地面,并考虑百叶窗形成自然通风与换风系统相结合,避免设备长期在潮湿的空间内运行导致设备运行故障率增加。


  (二)空调机组


  1、对风机、电机效率测验,完成各区段风力平衡调试、漏风测验。


  2、空调机组在冬、夏过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿,这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费,同时可推迟制冷投入时间。


  3、为了充分体现节能要求,建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间,也可节约制冷系统大量的耗电。


  4、制冷、制热功率

 
684    2014-11-10 10:19:36