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建立业主共有资金的价值和挑战

何谓“业主共有资金”

2011年7月19日,北京市住房和城乡建设委员会公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》,开始向社会公开征求意见。“业主共有资金”作为一个专门的名词,开始见诸报端,京城各大媒体纷纷报道。其实,业主共有资金内容早已存在,根据《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》的规定,业主共有资金是物业管理区域内全体业主共有的资金,包括了物业服务资金(费)、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。从其包含的内容可以看到,业主共有资金是业主的共同财产,是属于建筑区划内全体业主共有的流动资产的合集,主要来源于业主缴纳和建筑物共有部分经营所得。其用途主要包括两个方面,一是为了住宅共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理、更新、改造,维护环境和相关秩序,二是业主大会日常运作开支,包括业主大会、业主委员会的酬劳和补贴、专职和兼职人员的工资以及其他委托服务开支。因此可以说,业主共有资金不是凭空存在,它基于业主共有财产而产生,是落实《物权法》规定的业主对建筑物共有部分共有权的体现,是全体业主行使共同管理权利的经济保障,是健全业主大会民事主体地位的重要一环。

建立业主共有资金的价值

欲了解业主共有资金的价值,需要从物业服务合同谈起。根据《物业管理条例》的规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但实际上,成立业主大会的小区,业主委员会与物业服务企业签订合同,但交费时变成了单个业主向物业服务企业缴费,主体发生了变化。在没有成立业主大会的小区,目前的物业服务合同签订的双方是物业服务公司和每一个个体的业主。于是乎,业主有定期向物业管理公司交纳物业服务费的义务,物业管理公司也开始“证据确凿”地向业主收取物业服务费。当业主对物业服务不满意,对开发遗留问题有意见,甚至邻里之间因为设施设备损坏、公共空间占用等发生矛盾时,都会拿物业服务费说事,如果物业管理公司不能出面解决,就拒交物业服务费。物业管理公司能忍则忍,忍无可忍时就向法院提起诉讼,法院系统面对海量的物业管理纠纷,难以全面立案解决,于是形成了物业服务收费问题解决中无路可走的困境。

业主共有资金的推出,真正贯彻了《物业管理条例》的有关规定,彻底理顺了物业服务领域中业主、业主大会和物业服务企业三者之间的关系,确立了业主和业主大会之间的成员关系及业主大会和物业服务企业之间的契约关系,业主和物业管理公司不再直接发生契约关系,以此也破解了物业服务收费的困境。业主和业主大会是成员与团体之间的关系,依据管理规约的约定,确定业主和业主大会之间的权利和义务,业主大会有权根据管理规约的授权,从事监督物业管理公司的物业服务行为、经营物业共用部分等相关活动。业主的基本权利则包括对业主共同决定的事项行使表决权、享有选举权和被选举权、监督业主大会的工作和物业服务合同的履行、对物业共用部分使用情况的知情权与监督权等,业主的基本义务包括遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定,按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用等。业主大会和物业管理公司之间的关系。业主大会和物业管理公司是基于物业服务合同的契约关系,业主大会根据业主共同决定选出物业管理公司,根据业主共同授权,签订物业服务合同,承担合同规定的义务,并监督物业服务合同的履行。

业主共有资金的设立做实了业主大会的责任和权利,实体的身份得以进一步强化,业主大会的权利进一步明确,但同时责任也在加强,如当业主对物业服务不满意的时候,业主大会变成了诉求主体;业主大会管理共有资金的过程将受到业主的全程监督,出现业主利益受损的情况,业主可以起诉业主大会。

建立业主共有资金的挑战

业主共有资金制度的提出,对小区治理架构具有极大的创新意义,对业主大会自身建设也带来诸多挑战。

对业主大会负责人的挑战

业主大会备案登记并建立共有资金后,业主大会的民事主体地位得以确立,业主大会从事活动造成的任何后果将由业主大会承担,当然也会影响到作为“股东”的业主们的权益。当然,如果业主大会做出非法行为,后果也由业主大会承担,同时业主大会负责人也将承担相应的法律后果,包括接受经济处罚,构成犯罪的应依法追究刑事责任。非法行为包括超出登记证书上规定的范围从事其他活动的,以及向税务机关隐瞒真实情况、弄虚作假等等。这就对业主大会负责人提出了严峻挑战,要求业主大会负责人自身要有较高的素质外,还要能够主动完善治理结构,严格财务管理制度,防患于未然。

对业主大会财务管理能力的挑战

业主共有资金包含了专项维修资金等大额资金,并且业主大会作为一种新型组织,发展远未成熟,财务管理显得更加重要。业主大会应借鉴社会团体治理和公司治理中的财务制度,结合自身特点,细化财务制度,聘请专业财务人员或机构,提高财务管理能力。

对业主大会专业监督物业服务能力的挑战

设立业主共有资金以后,由业主大会定期支付给物业管理公司费用,会推动越来越多的物业服务合同采取酬金制的形式,这要求业主大会要全程跟踪物业服务,并定期评估物业管理公司的服务质量,以确定后续的物业服务合同的执行与重新签订。这需要业主大会聘用熟悉物业管理的人员,势必会推动直接受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。一旦职业经理人队伍逐步成熟,物业小区对综合性物业管理公司的依赖程度将会下降,业主大会对物业服务的选择权利也会加大,会根据物业服务需求和性价比,在聘请综合性物业管理公司和专业性服务公司之间做出选择,从而推动物业服务的分工更加细化,服务内容更加专业化。

建立业主共有资金的“四步曲 ”

业主大会如需设立业主共有资金,至少包含以下四个步骤。

第一,管理规约明确约定业主与业主大会之间的权利义务关系和业主大会被授权的事项。明确业主有向业主大会交纳物业服务资金和其他应当分摊的费用的义务,业主大会有权采取必要措施催缴业主交纳费用,业主大会开户银行协助催缴。当然,业主大会也应当定期公布业主共有资金交存、使用、增值收益的情况,并接受业主监督。管理规约约定授权业主大会定期向物业管理公司支付物业服务费。

第二,业主大会成立,并已完成备案登记。业主大会完成备案登记后,才可以开立账户,收取业主根据分摊数额缴纳的费用,并独立从事签订物业服务合同等行为。

第三,根据管理规约的约定,业主按时向业主大会交纳物业服务资金,并监督物业服务资金的使用。在北京市住宅小区,如果业主已经领取到“业主一卡通”,业主应当定期将物业服务费和其他应当的费用存放到“一卡通”,由业主大会按照银行、业主、业主大会共同签订的书面合同,通过银行从业主“一卡通”中划转。

第四,业主大会与物业服务企业或专业服务企业签订物业服务合同,约定物业服务的项目、服务标准和费用数额,按照物业服务合同的约定,业主大会定期向物业管理公司支付物业服务费。

小结

业主、业主大会(业主委员会)与物业管理公司之间的关系构成了住宅区基本的治理主体,但鲜有对三者关系加以明确的制度规范,一定程度上也成为了影响小区治理的制度障碍。当然,共有资金制度的设立和有效运作,也需要一些基本的条件,如业主大会需要加强内部监督机制,完善资金管理制度,提高工作人员的业务素质,具备适时监督物业服务的能力。可以说业主共有资金的建立打通了住宅区业主通过自治组织对自己共有财产进行有效管理的经脉,同时也对业主自治能力提出了严峻的考验。

本篇文章来源于《现代物业》杂志 (http://www.xdwy2001.com) [原文出处]:http://www.xdwy2001.com/trends.asp?id=3225

 
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