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衡阳市物业服务收费管理实施细则

衡阳市物业服务收费管理实施细则

衡价服字[2005]127号

（2005年6月8日衡阳市物价局、衡阳市房产管理局联合发布）

   为规范我市物业服务收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施细则。

一、物业服务收费管理
（一）城市住宅小区业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费。采用包干制的住宅（含住宅装修、小区机动车停放）物业服务收费实行政府指导价管理。采用酬金制的，以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅（含特殊约定）物业服务收费实行市场调节价管理。
（二）实行政府指导价格管理的，按照属地管理原则，城区由市价格主管部门会同市房产管理部门制定，各县（市）、南岳区由当地价格主管部门会同房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。
（三）实行市场调节价管理的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。
（四）根据《湖南省服务价格管理条例》，物业服务收费必须办理《服务价格登记证》，并实行收费年检制度，自觉接受物价部门的监督检查。
二、物业服务收费制定
（一）   实行政府指导价，即采用包干制的住宅物业服务收费的制定，总的原则是：依据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》，即本实施细则附件一规定，实行按不同等级确定不同的收费标准和浮动幅度等（详见本实施细则附件二）。具体确定应遵循以下原则：
1、  采用包干制形式的物业服务收费，主要包括物业服务成本和法定税费及物业管理企业利润三大部分。具体由下列项目构成：
①     管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②     物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯（中央空调）的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用；
③     用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；
④     物业管理区域环境卫生清洁费用；
⑤     物业管理区域绿化养护费用；
⑥     物业管理区域秩序维护费用；
⑦     公用水电费用。
⑧     物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨     开展必要的社区文体活动的费用；
⑩     经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
2、  凡住宅小区物业服务收费，物业管理企业首先应与住宅小区业主委员会或全体业主，按照《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》和本实施细则附件二之规定以及所委托的物业服务内容、服务质量和服务范围，协商确定本住宅小区物业管理服务等级和收费标准报批方案。
3、  在取得业主大会同意的情况下，还可根据物业管理企业服务质量的优劣，物业服务费允许在相应等级基准价的基础上，上浮不超过20%，下浮不限，并在物业服务合同中约定。
（二）   采用酬金制的，以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，由业主与物业管理企业双方协商约定收费项目和标准，并签订《物业管理合同》和《业主公约》
（三）   新建的住宅小区，开发建设单位在预售商品房时，应与中标的物业管理企业签订整个开发项目的《前期物业管理合同》，此合同自签订之日起，至物业管理企业与业主大会或业主委员会签订的《物业管理合同》生效为止。开发建设单位在销售房屋与物业买受人签订《商品房买卖合同》的同时，应签订《业主临时公约》和符合本规定的书面的物业买受人《前期物业服务合同》。整个开发项目《前期物业管理合同》与物业买受人《前期物业服务合同》按市场价格管理原则，约定物业服务项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。
（四）   装修、停车等物业附属项目服务收费，按本实施细则附件二、附件三的规定办理，具体收费和运作明确如下：
1、  装修管理服务费。业主应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，缴纳装修管理费（见附件二）。
2、  装修垃圾清运费。业主在装修期间产生的装修垃圾，在规定期限内可自行清运的，不收垃圾清运费；委托物业管理企业清运的，清运费由业主和物业管理企业根据本实施细则附件二规定：“最高不过每平方米建筑面积2元”标准协商确定。
3、  装修出入证收费。物业管理企业对装修工人实行出入证管理或登记查询管理的小区，可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。
4、  装修押金。根据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装修装饰企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位（公共走廊、墙面）修复和承担违约责任。装饰装修工程完成后，经物业管理企业验收认可，无损坏或违约情况的，押金应及时全额退回给装修装饰企业。
除上述费用外，物业管理企业不得再向业主收取装修期间电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其他任何费用。
5、  小区机动车停放收费。根据本实施细则附件三之规定，由物业管理企业与业主大会按照上浮不超过20%，不浮不限的原则协商确定，并在物业管理服务合
同中约定。
6、  特约服务收费。由业主根据服务内容、服务水准等物业管理企业协商议定。属于责任重大的特约服务收费亦应签订《物业管理服务合同》。
三、物业收费申报办证程序
物业管理企业在与业主委员会或全体业主完成商定事项，签订物业管理服务合同后，并按下列程序办理服务收费手续；
1、  物业管理企业向市价格主管部门呈报书面的物业服务收费申请报告（不含实行市场调节价管理范围的物业服务收费）。
2、  申报收费和办理《服务价格登记证》时，应提供以下资料；
①《物业管理企业资质证》复印件；
②《企业工商登记证》复印件；
③《企业税务登记证》复印证；
④《物业管理合同》或《衡阳市前期物业服务协议》；
⑤《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》；
⑥《住宅小区车辆停放服务申报登记表》
⑦ 其它相关资料。
3、  按物业管理企业申报的物业服务收费标准审核确定相应等级档次的收费标准，在15个有效工作日内下达收费正式批文，并办理《服务价格登记证》。
4、  物业管理企业依照价格主管部门的批文，在物业管理区域内的醒目位置悬挂《╳ ╳ 小区物业服务收费公示牌》（规范式样见附件六），将物业服务收费项目和标准进行公示，自觉接受业主的监督。
四、物业收费违规处罚规定
物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门会同房产行政部门依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚：
1、  擅自提高收费标准的；
2、  擅自设立收费项目乱收费的；
3、  不具备物业管理服务资质实施收费的；
4、  应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；
5、  不按规定实行明码标价或收费公示的；
6、  提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；
7、  违反本实施细则规定，截留和挪用装修押金的；
8、  法律、法规明令禁止的其他不正当价格行为。
五、其它
1、  本实施细则适用于本市行政区域内实施物业管理的服务收费。
2、  本实施细则自2005年7月1日起施行。此前有关规定与本实施细则相抵触的，一律以本实施细则为准。
3、  本实施细则由市物价局、市房产管理局负责解释。
附件：
一、湖南省物业管理服务收费服务等级标准
二、衡阳市城区住宅小区公共性物业服务收费及其他有关收费指导价格标准
三、车辆停放服务收费指导价格标准
四、住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表
五、住宅小区车辆停放服务费申报登记表
六、╳  ╳ 小区物业服务收费公示牌（式样）
 
 
 
 
附件一：
湖南省物业管理服务收费服务等级标准
 

服务
级别
服务
项目
                                                
内  容  与  标  准
 
 
 
 
 
 
 
 
一
 
 
 
级
 
 
 
基本要求
 
1、  物业管理企业持有资质证书。
2、  服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
3、  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、  有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、  管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。
6、  设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、  每年至少1次顾客意见调查，满意率85%以上。
8、  能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。
9、  按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
 
房屋管理
 
1、  房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、  房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、  每日至少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、  建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率99%以上，房屋完好率98%以上。
5、  小区主出入口设有小区平面示意图，有完整的小区标识导示系统。
 
1、  公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高。
2、  设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态。
3、  建议完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
4、  配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员、严格执行设施设备操作规程及保养规范。
5、  有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
6、  消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。
7、  设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。
 
协助
维护
公共
秩序
1、  配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最佳运行状态。
2、  小区出入口24小时站岗值勤。
3、  重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、  小区实施人车分流管理，进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
5、  进出小区的外来人员实施登记出入管理。
6、  火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
 
 
保
洁
服
务
1、  高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、  小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，楼内其它公共区扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。无卫生死角。
3、  共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、  二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、  根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。
 
绿化
养护
管理
1、  绿化覆盖率高，园林美观。
2、  有专业人员实施绿化养护管理。
3、  草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
4、  定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
5、  定期喷洒药物，预防病虫害。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
二
 
 
 
 
级
 
基本
 
要求
 
1、  物业管理企业持有资质证书。
2、  设立24小时客户服务体系，能及时受理物业管理服务诉求。
3、  急修1小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
4、  每年至少1次顾客意见调查，满意率80%以上。
5、  能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。
 
房屋
 
管理
 
1、  房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、  房屋外观良好、整洁，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、  每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、  建立房屋修缮制度；实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上。
5、  小区主出入口设有小区平面示意图，有较完整的小区标识导示系统。
 
公用
设施
设备
维修
养护
1、  公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电，消防设施先进；智能化程度高。
2、  设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态。
3、  配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。
4、  有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
5、  消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。
6、  设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。
 
协助
维护
公共
秩序
1、  配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。
2、  小区主出入口24小时站岗值勤。
3、  重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、  进出小区的车辆实施证、卡管理；引导车辆有序通行、停放。
5、  进出小区的外来人员实施登记出入管理。
6、  火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
 
 
 
保洁
服务
1、  高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、  小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次。电梯厅、一层共用大厅保持清洁，楼内其它公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。无卫生死角。
3、  共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、  二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、  根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。
 
 
绿化
养护
管理
1、  绿化覆盖率较高，植物选配恰当。
2、  有专业人员实施绿化养护管理。
3、  对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物长势良好。
4、  定期清除绿地杂草、杂物。
5、  适时组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
6、  适时喷洒药物，预防病虫害。
 
 
 
 
 
三
 
 
 
 
 
级
 
基本
要求
1、  物业管理企业持有资质证书。
2、  设16小时客户服务体系。
3、  急修2小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、  每年至少1次顾客意见调查，满意率75%以上。
 
 
房屋
管理
1、  有房屋共用单位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。
2、  房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、  每周巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、  建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上。
5、  有小区平面示意图，有小区标识导示系统。
 
 
公用 
设施
设备
维修
养护
1、  公共配套设施设备完善。
2、  设施设备管理。规范，定期维护，运行正常。
3、  建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
4、  配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养规范运作。
5、  制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
6、  消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于85%。
7、  设备房保持整洁、通风，无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。
 
协助
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、重点区域、重点部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防监控设施。
3、进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。
4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会有和有关部门，并协助采取相应措施。
 
 
保洁
 
服务
 
 
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水，无卫生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。
 
绿化
养护
管理
1、有专职人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉。绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、预防花草、树木病虫害。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
四
 
 
 
 
 
 
级
 
基本
要求
1、物业管理企业持有资质证书。
2、公示8小时客户服务电话。
3、报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、每年至少1次顾客意见调查，满意率70%以上。
 
房屋
 
管理
1、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。
2、房屋外观良好。
3、每周巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，发现损坏进行养护、维修。
4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访。
5、小区、栋、单元（门）、户有明显标志。
公用
设施
设备
维修
养护
1、设施设备按期维护，运行正常。
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修等记录齐全。
3、操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范运作。
4、防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于80%。
协助
维护
公共
秩序
1、小区24小时值勤。
2、实施巡视巡查制度。
3、车辆停放有序。
4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告部门，并协助采取相应措施。
 
 
保洁
 
服务
1、区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次，基本实现垃圾袋装化。
2、公共场所每日清扫，无卫生死角。
3、雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。
绿化
养护
管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
       

 
 
 
附件二：
     衡阳市城区住宅小区公共性物业服务收费及其他有关收费指导价格标准     单位：元/㎡

   收费标准
 
     等级
项目
 
一
级
 
 
二级
 
 
 
三级
 
 
 
四级
 
 
 
 
其它
 
 
 
备注
 
 
  
 
 
  多层住宅
 
 
1。00
 
 
0。7
 
 
0。5
 
 
0。3
                0。2元
 
 
 
如城区的老居民社区、独立的老工矿区等物业服务服务内容单位、服务水准较低
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
多层带电梯
 
1。5
 
1。2
 
0。8
 
0。6
  
 
 
高层住宅
 
 
1。8
 
 
 
1。4
 
 
1。1
 
 
0。8
  
 
10层以上总高度超过24米高
  
 
办公使用的住宅
 
                           加100%
 
 
  
 
商业使用的住宅
 
                           加150%
 
 
  
 
二次供电加价
 
                            加8%
 
 
  
 
二次供水加价
 
                          8%另加二次供水加压电费
 
 
  
 
装修管理服务费
带电梯房屋每平方米建筑面积每天0。02元，不带电梯房屋每平方米面积每天0。01元。
 
 
  
 
装修垃圾清运费
 
按垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积2元，具体收费标准由双方协商确定
 
 
  
 
装修工人出入证工本费
 
   出入证每证取工本费5元。
 
 
  


附件三：
 
衡阳市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准                    
单位：元
 


        类别
 
              收费标准
项目
 
 
小车
 
 
摩托、三轮车
 
 
自行车
 
 
月
 
 
日
 
 
 
过夜
 
 
 
月
 
 
 
日
 
 
 
过夜
 
 
 
月
 
 
 
日
 
 
 
过夜
 
 
 
室内固定停车场
 
150
 
5
 
8
 
30
 
1
 
2
 
12
 
 
0。5
 
 
1
 
 
            室外固定停车棚
 
90
 
5
 
8
 
20
 
1
 
2
 
9
 
 
0。5
 
 
1
 
 
           室外固定停车位
 
 
60
 
 
5
 
 
8
 
 
15
 
 
1
 
 
2
 
 
6
 
 
0。3
 
 
1
 
说明：
    1、上述为物业管理企业向小区内使用停车场地的业主收取的停车服务费基准价。外来车辆停放服务费可参照上述标准由业主委员会和物业管理企业协商确定。
2、住宅小区内停车场地必须有专人看管，并公布收费标准，否则不能收费。
3、住宅小区内室外停车位应经业主大会同意并与有关部门联系划线归位，分类停放。
4、物业管理企业必须与业主委员会签订有关合同并制订相应的管理措施。对临时停放的车辆，也要在醒目位置公布管理规定，明确责任。
5、住宅小区停车场地车辆停放服务费收入主要用于弥补物业服务费用不足和管理人员工资等。
 

 
 
 
附件四：
                      住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表

 
                                                   物业管理单位服务基本情况
 
 
 
申请单位
 
 
 
 
名称
 
 
 
资质等级
 
 
 
证书编号
 
 
法人代表及电话
 
 
 
 
 
财务主管及电话
 
 
 
 
 
地址
 
 
 
邮编
 
 
 
服务单位
 
名称
 
负责人
 
电话
 
地址
 
邮编
 
 
小区占地总面积
 
 
建筑占地面积
 
 
绿化面积（绿化率）
 
道路面积
 
其他
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
总建筑面积
 
 
住宅面积
 
办公楼面积
 
商铺面积
 
会所面积
 
 
 
 
 
 
 
 
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