成都市中心和周边地区房地产形势再度火爆。

    透过这次楼市的强劲反弹，我们应该对如何调控市场，更好的满足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理体系。

    从小阳春到红五月，逾万亿的成交额已经把国内楼市推到了快速回暖的轨道上。这几天，我们已经看到，北京、上海、杭州等一线城市恢复了2007年楼市最热时的火爆，那么，二线城市有没有跟进呢？今天我们再来看看四川成都。2008年成都楼市经受了地震和金融危机的双重打击。在楼市回暖的过程中，这两道伤口能不能愈合呢？

    一起来看看。

    房源供不应求，涨价势在必行

    为了了解成都楼市的最新情况，记者首先来到了位于成都市西部的金沙片区，这里云集了大量在售楼盘。然而让记者没有想到的是，这里的售楼人员讲的最多的是：没有房源了。一位售楼处小姐告诉记者甚至连样板房都拆了卖了。

    而除了金沙片区，记者随后在对成都市中心城区以及东部、南部地区的一些在售楼盘的调查中，也同样感受到了销售的火爆。中海地产的一位销售人员说：“周末的时候一天十几、二十套是没问题的，平时的时候七、八套也没问题的”。6月20号才开盘的神仙树大院当天就卖了80%多，剩下的这几天又销售了一些。7月20日他们还将推出一批新房源，但是现在交过定金排号的已经有好几百人了。销售人员说：“如果说你们想参加下批次，仍然建议你们排号”。

    2009年春节联欢晚会上，小品《不差钱》乐翻了全国观众，‘不差钱’也成为时下最流行的时尚语，而眼下2009年的成都楼市似乎也在上演着一场《不差钱》，今年1到6月，成都市中心城区商品房住宅销售已达700万平方米，这已经超过去年全年600万平方米的销售水平。根据成都市房管局对全市商品房销售情况的统计，今年1~5月，成都市全市累计成交商品房1309万平方米，比去年同期增长127%。成都远大房地产开发有限责任公司营销策划部经理王鑫告诉记者，这样的行情出乎他们的意料，今年半年的收入基本上超过了去年一年。在成交量火爆的支撑下，房价也呈现出了上升趋势。这个位于中心城区的楼盘，房源已经所剩无几，价格却从年初的7000多飙升到了每平方米9000元。

    记者注意到，在一些楼盘的销售中心，开发商干脆直接把当初的定价遮挡起来，金沙某楼盘销售人员告诉记者，现在起码比以前贵了500、600。而即使是一些还没有提价的楼盘，售楼人员也纷纷表示，涨价已经势在必行了。

    根据成都世家机构统计显示，2008年成都整体市场价格较2007年明显呈现下降趋势。但进入2009年后开始止跌反弹，5月份商品住宅均价较1月已经有了13.4%的增幅，市场价格明显回暖。成都世家机构实业有限公司董事、总经理郭漫舸说现在房价已经接近最高水平，只有几十块钱之差。

    从2008年到2009年，成都楼市的大逆转，也让投资者体会到了冰火两重天的感觉。投资者胡均说：“(2008年)我感觉我要做房奴了，没有机会了，就是说(后悔)为什么在07年疯涨的时候，我没有把它处理掉”。但现在他却后悔没能多买一两套。

 

 

    在某楼盘的销售中心，开发商干脆直接把当初的定价遮挡起来，销售人员告诉记者，现在起码比以前贵了500、600元。

    政府积极“救市”，购房者热情高涨

    我们看到，2009年上半年的成都楼市成交可以用火爆来形容，这一轮楼市回暖大大出乎业界甚至购房者的意料。但是细细回味，这轮回暖其实是“意料之外，情理之中”。意料之外，是今天的火热成交与去年下半年的冷清楼市相比恍若隔世；情理之中则与发动这轮回暖的政策和充足的资金息息相关。

    在成都，记者见到了一对年轻夫妇崔力公和胡越。其实，早在2008年初，需有买房结婚的他们就已经开始看房，但是面对高企的房价，他们不得不选择了持币观望。崔力说：“当时考虑到会不会有降的可能性，降的空间，然后才推迟了买的时间。然后再买的时候发生地震了，之后就基本上没有考虑这些事情”。然而进入2009年以后，他们发现，沉寂了半年多的楼市又火了起来。迫于涨价的压力，又有着强烈的自住需求，2009年6月，崔力公和胡越按揭买下了一套79平方米、总价60万的两居室。而在采访中记者了解到，很多消费者都有着和他们同样的购房考虑。一位钟先生说：“因为去年的房价比较低嘛，可能也不知道什么见底，所以就一直没有做决定，现在看来这个房价，逐步逐步的往上涨了，所以有点担心，本来就需要换房，所以就比较迫切了这个愿望”。而在看房了解的过程中，崔力公和胡越认为，现在的确是购房的好时机，因为“四川这边，优惠条件挺多”。

    崔力公和胡越所说的好时机，首先是指2008年底，为了抵御国际金融危机影响，刺激内需，中央对房地产行业调控政策的变化。首先是百日内五次降息，然后是减免税费、放宽二套房限制，以及下调房贷首付比例及利率。对于他们来说，仅仅由于房贷首付比例及利率的下调，就能获得很大一笔实惠。首付由原来的24万降为12万，这大大降低了购房的门槛；而以20年按揭、贷款总额48万元计算，利息总额也节约了近16万元。崔力公说：“毕竟能少一点就少一点，所以说有优惠政策，肯定就要利用这个政策去让自己这些，拿出来的钱少一些”。

    而除此之外，成都市也走在了地方政府出面“救市”的前列。首先，购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，政府会按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米(含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；其次，购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。最后，在2009年5月31日前购买商品住房的成都市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税(不包括银行储蓄存款利息个人所得税)地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。这些优惠措施，让崔力公又节省了近1万5千元，这无疑加速了他们的购房抉择，他认为：“错过了这个优惠的政策，明年就没有了”。

    记者注意到，5月25日以来成都市商品房成交量几乎每天都保持在1000套以上，成为今年成都楼市“小阳春”以来的第二个黄金期。其中5月31日商品房日成交量达1574套，这一数据创造了今年以来成都商品房日成交量的顶峰。郭漫舸认为，一个重要原因就是5月31日是享受个税地方补贴的最后时限，这对于有改善居住需求或投资需求的纳税大户而言，无疑是重要的机会。

    而除了着手推动本地购房者的热情，对于外地购房者来说，成都也有着多项政策支持。比如成都市的购房入户条件进一步放宽，只要在成都市购买商品住房(含二手房)面积在 70平方米以上，就可申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口。除此之外优惠政策还涉及子女入学、财政补贴、税收优惠、信贷优惠、公积金贷款等多个方面。而这一系列的优惠政策截止日期就在今年年底。胡越的母亲在得知这些消息后，在他们小两口买房后没几天，也从老家南充来成都买了一套房子，准备老两口退休后过来居住。

    根据成都市房产管理局公布数据显示，今年1-5月，仅宜宾人在成都购房就达673套，超过了宜宾去年全年的购买量。除此之外，来自自贡、泸州等市的川南片区及省外购房人群也呈快速上升趋势。郭漫舸说：“今年，就是这个成都以外的户籍人士，大概在最近的数据，我看了是40%多”。

 

 

    在成都市，我们经常可以看见这样轰隆作响的建筑工地，和已经搬迁完毕等待爆破的陈旧楼区，根据成都市未来三年中心城区的一个危旧房改造计划，在未来三年时间里成都市中心城区将实现770万平方米的危旧房改造任务，涉及拆迁户数达到9.7万户。

    动迁力度加大，加速房市复苏

    购房退税、给补贴、办户口，这些房地产利好政策的确给成都房地产市场的繁荣带来了不少的动力。

    而采访中，我们也发现，为了刺激房地产市场的快速复苏，成都市又打出了一张托市牌，这就是加大动拆迁力度了，2009年以来成都动拆迁热情空前高涨。

    在成都市，我们经常可以看见这样轰隆作响的建筑工地，和已经搬迁完毕等待爆破的陈旧楼区，根据成都市未来三年中心城区的一个危旧房改造计划，在未来三年时间里成都市中心城区将实现770万平方米的危旧房改造任务，涉及拆迁户数达到9.7万户，那么今年也就是2009年的危改项目就达到63个，涉及的改造面积达到270万平方米。

    根据成都市房产管理局发布的《2008年工作总结及2009年工作要点》中指出，2009年，成都房地产相关部门的一个重要工作是“千方百计做好止滑工作”。而方法之一就是斥资150亿元，全力参与中心城区的危旧房改造。成都房地产博客评论人张宇良说：“成都这个旧房改造，可以说是救市里头的一个大手笔，在全国来说的话它都属于是非常大手笔的一个事情”。

    在采访中记者了解到，目前成都动拆迁标准很高，所有补贴加在一起，每平方米都超过1万元以上，而成都目前房价平均在5500元/平方米左右，也就是说动拆迁居民几乎可以在2倍于原居住面积的情况下选择商品房来购买。无论是一次性付款还是按揭贷款，可选择余地都很大。一位拆迁户告诉记者，他60个平方的旧房得到了67万的拆迁款，另外一位拆迁户也说他得到了每平方一万四左右的赔偿。

    2008年，成都市中心城区商品住宅销售量约为600万平方米。如果假设，今年近300万动迁规模以1：1的比例进入商品房市场，则将消化掉去年近1/2的销售指标。即便按照一半的购房需求来算，也是一个不小的规模。在21世纪不动产，记者了解到，事实上今年以来，进行着大面积旧城改造的成华区，就一直盘踞在主城区商品房成交量的榜首。21世纪不动产的舒宁告诉记者：“(现在)整个东片区的话，大概占到我们目前的业务量30%几，那么以前它的量是非常低的，可能只占10%几”。而拆迁是这个百分比提升的主要因素，他们的客户群体中有80%左右都是拆迁户。

    不可否认，动拆迁可以直接带来大量市中心地块整理出来，吸引开发商对房地产市场重拾信心；另一方面也为商品房销售带来了一大批刚性需求。张宇良认为：“这个拆迁需求由于政府货币补贴这方面比较优厚，他这个买房的，买房的能力相应就增高了。这个大规模的旧城改造如果说它作用的话，它对今年上半年楼市的回暖的话，它是起到了很大的作用，也做出很大贡献”。

    投机行为潜入市场，违规操作暗流涌动

    看来，在各方推动下，成都的房地产市场迎来了一场明显的复苏。然而，在交投两旺的行情背后，一些投资、投机甚至是违规操作也逐渐浮出水面。

    在21世纪门店，销售经理翟虹刚刚帮助一位深圳投资者蒲先生在成都投资了一套别墅。记者拨通了蒲先生的电话。蒲先生说：“就是现在金融危机，在很多沿海的外向型企业做的也会遇到一些困难。但总体来讲我觉得楼市受的影响不大，我觉得投资楼市来讲，国家鼓励，这个信号的，政策性的给我们一个信号，觉得楼市应该没什么(问题)”。他告诉记者，今年以来银行的天量信贷投放，使得通货膨胀的预期十分强烈，股市又具有较大波动性和风险，投资楼市就成为像他一样的很多资金持有者的首选，这让他觉得“比较安全”。而选择成都，蒲先生表示主要是对于未来成都房价上涨的信心。他说：“我们也跟上海或者是跟杭州这些城市做一个对比，相应来讲觉得成都楼价的价位还是有空间”。

    进入4、5月份的成都楼市，乐观的行情，让很多投资甚至投机者开始入场。郭漫舸告诉记者，有位上海投资者在成都比较高端的中海的一个盘，一天一口气买了六套大户型。另一位销售人员也说：“最近的投资客户真的很多，我一个(客户)楼上楼下买了五套，当天来马上下单的。他就是，他是成都一家企业的高管”。崔力公在买房的时候也看到一家重庆人专门驱车前来一口气买了五套房。

    在繁荣的楼市背后，银行在房贷方面也打起了擦边球，在采访中记者发现，成都各大银行几乎集体松绑了二套房贷政策。记者询问售楼小姐：“手里有一套房子现在这个贷款，能怎么办？”对方表示：“这边的话，可以两成的，两成7折，应该能帮你申请得到”。甚至有人说：“工商银行你不用填任何申请，直接给你变成7折，只要符合达标，直接降。其他银行都要去填申请，提供很多东西，只有他们不需要。除此之外，一些售楼人员还会帮投资者想办法，让他们轻松获得购买第一套住房的优惠政策，比如将向两家银行同时贷款各购买一套房子，这样两套都是按照首套房计算。

    而根据央行和银监会的规定，对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应该随套数增加而大幅度提高。然而，记者调查了成都10多个楼盘，了解到的情况却是，购买第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率优惠从7折到8.5折不等，没有一家是执行央行的规定。而与之相对应的是，根据成都当地媒体报道，截至今年5月底，成都地区18家中资银行个贷余额为1255.73亿元，较年初增长了24.28%，某国有银行增幅甚至达到160%。

防止暴涨透支资源，寻求持续健康发展

    我们看到，成都房地产市场的繁荣，既有刚性需求和政策优惠的推动，但也有短期投机的炒作成分，还有部分银行违规放贷，更给楼市炒作加了一把柴，那么，对于像成都这样的二线城市而言，怎样才能保证楼市的持续健康发展呢？

    在成都，记者见到了四川大学不动产市场研究所所长吴丰。

    吴教授告诉记者，2009年上半年，成都房地产开发投资在地方政府的需求推动下进入了活跃期，也直接刺激了家具、建筑、装潢、钢材等相关产业的需求。房地产行业的复苏对成都经济发展有着不可忽视的直接带动作用。吴丰说：“那么全国范围看的话，房地产投资占固定资产投资比例大概只在20%的左右，但成都的话，一般都在30%到35%，也就说三分天下有其一了”。与此同时，吴丰告诉记者，成都的工业基础相对比较薄弱，地方财政很大一部分依赖于广义土地上相应的收入。房地产市场的复苏对于增加地方财政的收入，稳定当地区域经济的发展有很大帮助。吴丰认为：“我们说一个城市要发展，那么它地方财政的因素非常重要，如果房地产行业持续的这种萎缩，那么也会带来相应的这种影响”。

    与此同时，吴丰也对目前成都房地产市场中出现的投资甚至投机现象，表示了一丝隐忧。他告诉记者：“在房价上涨这么一种背景上，以及在通胀预期这种背景下，我们看到这种投资以及投机的需求有了一个比较急剧的膨胀。又由于他的快速的大量的入市会比较急剧拉动房价整体上涨”。

    而对于成都地方政府为应付房地产下滑而投入巨资进行大规模拆迁，在肯定其拉动效应的同时，也有不少业内人士表示了他们的担心。张宇良说：“它在02年到06年的时候他有一个旧城改造，其中涉及到13万户，将近30多万人口的这么一个改造。06年刚刚结束，而08年他又启动这么一个，涉及到十几万户人口，他其实把楼市的需求里头拆迁需求已经人工的给催生了，以至于可能会造成未来楼市里头拆迁需求就光这一部分需求的话，他会有一个断档或者是不足”。吴丰也认为：“这个量我们说它又是不可持续的，那么所以说可能就会存在对今后房地产市场是一种透支，或者说发展商又会对这种市场预期产生一种偏差”。他认为，房地产市场的活跃应该以实体经济复苏为根基，如果楼市的暴涨成了喧宾夺主的效应，那么不仅复苏难以持续，而且会因为资本品占用了过多社会资源，负面影响到实体经济的复苏前景，有可能得不偿失，“就是说他可能不会流入这种实体经济的，因为说看到这个(房地产)市场上可能成长更好，投资回报率更高，那么这样会进一步影响我们实体经济这么一种复苏”。

    对此，吴丰认为，无论是中央还是地方政府，在呵护房地产市场发展，确保其对经济增长做出相应贡献的同时，也应该在政策上及时做出一些调整，防范楼市在复苏过程中存在的泡沫和风险，以确保房地产市场的健康复苏和经济的稳定增长，他说：“实际上这种投资投机需求它都需要信贷政策这种相应的支撑，那么如果说在信贷政策方面我的观点应该是什么？现在应该从严的执行央行这种政策”。

    舒宁表示：“我们希望整个市场的发展，应该是一个平稳的，或者说健康的这么一个走势，那么在这样的一个情况下，可能这个行业才会有健康的发展”。

    王鑫也表示：“如果是目前的一个平稳的价格，能够有一个平稳的销售速度的话，我们又何乐而不为呢？我们其实，很多的开发商，也经历了一些大起大落，也希望追求一种平稳，我想谁也不愿意在一个石头上绊两次”。

    半小时观察：有效调控房地产市场，充分满足老百姓需求

    正像王鑫所说的，谁都不想在一块石头上绊两次跟头。回顾2007年，楼市也是这样一路飙升，房价地价都像坐在火箭上一飞冲天。然而，2008年下半年一场金融风暴袭来，楼市迅速跌入冰点，打折卖房还卖不动的情形历历在目。当时，很多房地产开发商尤其是一些资金规模不大的中小开发商一夜之间陷入了资金链紧张的困境。

    虽然，为了拉动内需国家出台了一系列利好政策，房地产业又恢复了往日的繁荣。但经历过一场虚惊的开发商并不能好了伤疤就忘了疼。如果只是借着楼市的回暖，伺机炒作一把，而没有在管理和资源整合上进一步作出调整，这轮楼市回暖就难以实现预期目标。毕竟，政府拉动经济的努力，不仅仅在于经济数字的好看，不在于一时的表面繁荣。保增长更长远的目标是为中国经济奠定下一个飞跃的起跳点。

    追涨杀跌，大起大落，这是困扰国内楼市发展的老问题。从国内外的历史经验看，避免这样的波动，保持楼市的平稳发展，需要政府在制度设计、市场规划、结构调整上全盘考虑，综合完善。而不是靠简单的几条政策在水里按葫芦。透过这次楼市的强劲反弹，我们应该对如何调控市场，更好的满足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理体系。

    主编：周人杰编导：李想摄影：白羽