塘沽区物业企业已经形成3种类型：由大中型企业转制而来的物业企业；由开发商派生出来的物业企业，这类企业多数只承揽开发商自己开发的楼盘项目；同时，由于这一市场的吸引力，社会上也出现了具有独立法人和经营资格的物业企业，他们通过参与小区选聘业主委员会，承接物业项目。

　　如今，通过业主大会选聘承接物业管理企业的社区逐渐增多，但在业主同物业管理企业合作的过程中，由于物业管理企业与开发商职能分工不清、物业企业服务水平不能满足业主要求、专业人员缺乏等问题，物业行业发展也面临着诸多难题。

　　现象一

　　收费难与服务差

　　在物业行业逐步扩大的同时，社区的物业管理也逐渐暴露出业主与物业管理企业的双重问题。尤其是在近几年，塘沽区部分社区的物业管理企业相继撤出。其中，物业费成为最为重要的影响因素。业内人士称，在某个社区的物业管理中，个别业主会因对物业管理不理解、服务的不满而拒绝交纳物业费，而这一欠费问题一旦不能及时得到解决，便会出现越来越多的业主不交纳物业费，由此形成物业管理企业收费难的局面，导致其服务水平下降，收费越来越难，服务越来越差。以致业主对物业管理企业也愈发不满，物业管理企业难维持运营，只能撤出社区，社区环境也受到影响。

　　现象二

　　遗留问题难解决

　　采访中发现，物业收费与服务的相互影响也不是全部问题所在，其中，很重要的一部分是因前期遗留问题而导致业主同物业管理企业之间关系的变化。不少业主在居住过程中，发现诸如房屋维修、地下车费等问题时，将主要责任归咎于物业管理企业。对此，受访的业主大多表示，入住小区后，原本销售房屋的开发商已经相继撤出，再出现问题后，他们最先想到的当然就是直接接触的小区物业管理企业。

　　而塘沽区一家物业公司的有关负责人称，作为小区入住后第一个管理的物业企业，小区业主反映的问题最容易引发矛盾的就是开发商的遗留问题。以房屋质量问题为例，业主发现问题后，由于对房屋在质保期内应由开发商的房屋售后部门负责房屋维修不了解，总会通过物业管理企业去解决问题，一旦不能及时解决，便会将账记在物业企业头上。而作为接手小区的物业管理企业，前期物业的遗留问题同样让人头疼，前期物业管理企业在房屋交付使用的前几年如不能将有关问题在业主和开发商之间协调好，往往会成为一个小区的历史遗留问题。

　　物业企业： 解疙瘩是关键

　　业主委员会选聘企业已经凸显了广大业主同物业公司间平等的合作关系，及时解开双方存在的疙瘩成为解决问题的关键。经过招投标的方式被聘为一个小区的物业管理企业，也更大程度上彰显出了物业企业的实力。

　　多年的管理经验、完善的职能系统配备都在物业管理中发挥着至关重要的作用，目前，已经承接8个物业项目的宏阳物业就通过系统的物业管理更好地做到了为业主服务。宏阳物业的程经理介绍，从卫生清理到巡视员安排，再到小区绿化，他们都按照物业的等级服务标准。由于承接的8个物业项目中有7个在塘沽区，他们也很好地利用了人员优势。小区绿化是物业服务的一项重要内容，但绿化人员季节性较强，如果按照普通的人员配备，势必造成物业企业成本的提高，为原本就运营困难的物业企业增加压力。为此，公司特别配备了绿化部，包括部长、技术人员等10多名员工和全套不同功能的绿化设备，全年服务于塘沽区7个小区。除此之外，在7个小区内配备的维修人员统一接受维修部的调动，一旦遇到突发事件，可以迅速调集维修人员，及时解决问题。这样，可以说从第一时间就避免了一些摩擦的形成。

　　从一个物业项目一点一点做起，宏阳物业承接的项目都不是新建物业，因此，承接新项目后都面对着开发商和之前物业公司的双重遗留问题。在今年元月接手的一个物业项目有11个遗留问题。经过同业主委员会协调、向业主征询意见、向有关部门反映，目前，这11项问题基本处理完毕，为业主营造了更好的生活环境，也增加了业主对物业公司的信任度。

　　外界看法：好物业能保值增值

　　其实，业主与物业管理企业之间良好的合作关系不仅会营造更好的社区环境，对社区的保值增值也有着重要的作用。一位房屋中介机构的房屋经纪人介绍，目前，多数选购二手房的购房者在对房型、价格、位置等非常看重的同时，也会特别考虑社区的物业管理问题。一旦一个社区有相对严重的遗留问题迟迟不能解决，会使得已经看中房子的购房者有所疑虑，从而影响房子销售。而一个新社区，品牌物业管理甚至会成为楼盘销售时期的卖点，交房后，如果管理成功，会打开该社区在整个区域的影响力，增强其在二手房市场的地位。因此，良好的物业管理一定程度上会实现物业的保值增值。目前，塘沽区就有不少占据地理位置和物业管理双重优势的社区。

　　业委会： 发挥沟通优势

　　在塘沽区馨苑小区，进入小区大门后马上就能看到“业主委员会”的牌子挂在一楼门口，在业主委员会所在的三楼办公区域，除了主任办公室外，还有一间近40平方米的大会议室。馨苑小区业主委员会的申主任介绍，这间会议室为他们召开业主代表大会、业主委员会会议以及联席会议提供了场所。同时，有了活动空间，他们还同小区居民组织起了活动。

　　在业主委员会的办公室内，*近门的一面墙上一块醒目的展板上展示着12名馨苑小区第三届业主委员会委员名单，他们的名称、职务都清晰地做了标示。一张专门制作的馨苑小区平面图则为业委会做各项工作提供了不少便利，能让人一目了然地了解整个小区的大致情况。更为重要的是，业委会委员在今年元月，特别召开了2009年工作会议，并将会议达成的工作安排制成表格，成了现今的馨苑小区第三届业主委员会2009年工作方针目标管理展开图。在这张展开图上，不仅有业委会工作的总方针，还分别设置了总工作目标，其中涉及小区绿化、房屋维修、车辆管理等六个大问题。展开图上，每项问题都被分解，有实施措施、有执行者、有工作期限、有检查者和完成情况等等。业委会逐渐形成了企业的正规管理模式，每件事情都是责任到人。

　　近期，馨苑小区业主委员会正在忙碌的事就是关于实施车辆管理及停车位收费意见的调查，由于小区入住时没有车位规划，目前，馨苑小区已经出现了车辆拥挤、停车难的问题，为此，业委会打算征集业主意见，然后重新规划、开辟车位。看来，一个旧小区的停车问题也是可以一步一步得到解决的。

　　业委会一方面需要负责，一方面则需要同物业管理企业和业主共同沟通。目前，业主委员会每月一次，联席会议每季度一次，业主代表大会则是不定时召开，这样，有问题可以及时反映、及时解决。对于物业管理企业来说，业主委员会积极的做法也能实现最大限度的沟通，减少物业同业主之间的摩擦。

　在《天津市物业管理条例》实施后，对于物业管理的多项问题都予以了明确规定，规范市场的同时，为业主提供了可参考的规定。

　　1、 居民比较关心的问题之一便是业主大会的成立条件，已交付使用的新建物业有以下情形之一，应当成立业主大会：业主入住率达50%以上；首位业主实际入住达到两年以上。

　　2、 在新建物业中，居民对如何成立首次业主大会也不尽了解，新建物业在符合成立业主大会条件后，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，在物业所在地区，县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。由筹备组组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　3、 业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议后，解决途径有三，可以选择自行协商解决。不能自行协商解决的，向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼