21世纪经济报道记者 耿雁冰

　　近日，一位接近湖北省发改委的人士向本报记者透露，湖北省发改委刚刚向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。

　　该消息随后得到湖北省发改委方面的证实，据省发改委综改办处长谢高波介绍，由于围绕土地产生的收费基数很大，此次上报的改革方案中，武汉综改区即使实行物业税改革，土地出让金也不会立即取消，而是通过税制的逐步运转，把费改成税。

　　另外，在个人住宅方面，对于豪宅和普通房屋是否施行差别税率一直存在争议，此次湖北上报财政部的申请中先从企业物业税开始启动，积累成熟经验后再向个人住宅征收。

　　“我们改革的目的很明确，就是尽量保持现有的利益格局基本不变，既不给企业、个人增加负担，同时对各级政府的财政影响降到最低。”谢高波说。

　　上述接近发改委人士还透露，此次方案上报是在湖北省与国家部委的省部共建合作框架内进行的，财产税改革是框架协议中关于共同推进财税改革工作的一项具体申报，已得到相关部委的支持，据他估计，此项审批最晚七月或可通过。

　　目前，国家税务总局和财政部已批准10余省市为房地产模拟评税试点地区，但这些地区物业税处于“空转”状态。而武汉综改区申请如果获批，将成为国内首个落实物业税的地区。

　　物业税小步走

　　开征物业税之所以困难重重，固然有技术方面的困难，但更多还是由于利益分配的问题。

　　物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，而与这些收费项目相关的国土资源、建设部门会受到影响。

　　“除了涉及财政部门与国土、建设部门的财权关系，更为重要的，是如何有效整合土地出让金和其他各类相关税费，规范中央与地方之前的财政关系。一下子改变现有链条，没有哪个地方能够做到，所以改革的过程中最重要的工作就是在现有利益格局不变的前提下，慢慢进行调整，寻找到新的利益平衡点。”谢高波告诉本报记者。

　　土地出让金作为地方政府重要收入来源，短期内通过财税改革难以替代。如果改变现有收入模式，会对政府财政收入产生影响。

　　据谢高波透露，由于围绕土地产生的费基数很大，武汉综改区即使实行物业税，土地出让金也不会立即取消，“由于是在原来没有这个税种的情况下增加物业税，所以考虑先用税率调整来寻找平衡，比如从低税率开始，甚至可能一半费一半税，在尽量不触动现有利益格局的情况下，通过税制的逐步运转，把费改成税的形式，最后取消收费”。

　　湖北省发改委和地税局近期一直在对商业地产进行调研，根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，对房源入档造册，另外还要考虑到各级政府的财政状况，湖北省地税局已经成立专项改革小组，研究物业税起征点与税率。

　　“目前我们的指导原则是小幅调整，而这种慢慢税率调整的节奏，也许获批之后三年之内，各方面都不会有太明显的感受。”谢高波说。

　　空转实的最好时机

　　连续四年的物业税“空转”，已为财税部门积累了一定经验，征收物业税只是一个时间问题。

　　一位接近国土部专家向记者透露，土地出让金一直是地方政府重要的财政收入，关系到地方经济发展，甚至影响地方财政安全。

　　我国从1994年分税制后，土地出让金全部划归地方政府，成为名副其实的“土地财政”。据国土部统计显示，2007年全国土地出让金近13000亿元，即便是2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让价格缩水，仍然维持9600亿元的高水平。

　　“事实上，国家税务总局对物业税改革是鼓励态度的，土地出让金等非税收入很难得到严格的预算监督，但是存在利益相关方的障碍，在国内全面推开面临重重阻力。”上述接近财税部门的专家表示。

　　据记者了解，国务院规定从2007年1月1日起把土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入要在地方国库反映。然而根据央行资产负债表来看，与2006年相比，2007年国库的月平均余额只超出5647亿元，考虑到2007年财政增收超过1万亿元，可以看到土地出让金甚少纳入国库核算。

　　改变土地出让金的半透明状态，最好的监管方式就是转化为税收，要真正替代土地出让金对地方政府的重要性，解决城市化过程中的巨大资金缺口，就需要为其建立财政收入与融资的支柱。前者围绕物业税展开改革，后者则通过发行地方债券逐步得到实现。

　　“开征物业税，改革现有土地出让金的支付方式，由一次性征收变为经常性税收，把物业费培育成为地方主体税种，在未来增量土地供给日益紧张的约束下，改变地方政府寅吃卯粮的做法，才是保证地方财政收入持续和稳定的需要。”谢高波说。

　　谢高波也承认，真正实施物业税会触发很多实际问题，但他希望“能在我们这里先试一试”。