大连物业管理新规10月实施 选物业 业主说了算

　　运行近10年的《大连市城市住宅物业管理办法》10月1日将被《大连市实施〈物业管理条例〉办法》取代。昨天，市国土资源和房屋局相关负责人对新的《实施办法》进行了详细解读。今后，选择物业公司，业主说了算，老物业赖着不走业主可起诉。

1 实施范围扩大到各类物业

1999年12月23日，大连市政府颁发了《大连市城市住宅物业管理办法》。市国土资源和房屋局相关负责人表示，经过十年的发展，大连市物业管理情况发生了巨大的变化，出现了许多新情况、新问题，这个办法已经不能适应当前的需要，亟待出台适应新形势的新规定。2003年6月国务院公布实行了《物业管理条例》，2008年11月《辽宁省物业管理条例》颁布实施，本市原办法许多规定与其抵触。“另外，还有一些方面的问题，上述法律法规未作规定，因此，制定新规是十分必要的。”相关负责人说。

市国土资源和房屋局相关负责人介绍，原办法规定的实施范围仅限于城市内的住宅小区，经过十年的发展，大连市各种类型的物业都在推行物业管理模式，包括住宅区、写字楼、工业厂房、学校等。新的实施办法根据《物业管理条例》的规定，将办法的适用范围扩大到各类物业，“只要业主同意，都可以按《实施办法》的规定，实施物业管理。”

2 选择物业公司 业主说了算

新的实施办法要求，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积50%以上，可以成立业主大会。业主大会应当依法选举产生一个业主委员会，办法提出，业主委员会由委员5人以上、15人以下单数组成，具体人数根据物业管理区域的实际情况确定。

市国土资源和房屋局相关负责人介绍，大连市住宅项目建成后，通常由开发建设单位选聘物业公司，这种选聘形式，许多业主有意见。《实施办法》规定，从10月1日起，在全市住宅项目中，前期物业管理必须通过公开招标的方式选聘物业公司。“新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，而业主委员会成立后，选聘物业公司事宜由业主大会决定。”据悉，目前，市国土资源和房屋局正在组织起草《大连市前期物业管理招标投标管理办法》以规范其他招标行为。

3 没办入住可不交物业费

新的实施办法还规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未缴费物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准缴纳，也就是说，没正式办理入住手续，业主可不交物业费。同时，违反物业服务合同约定的，业主未按时缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

4 老物业赖着不走业主可起诉

被弃管以后，小区业主该怎么办？《实施办法》对此作了具体的规定。即物业服务企业退出项目后，业主大会尚未选聘物业公司的，环境卫生工作由城建部门委托生活垃圾处理单位负责，物业公用设施和场地需要维修养护的，使用住宅维修基金，没有专项维修基金的，由业主自筹。

而“新管家”上岗，老物业赖着不走又该如何处理？《实施办法》提出，物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。逾期不退出的，业主委员会可以依法提起诉讼。

5 公共区域停车费应由业主定

如果业主需要在小区内的公共场地或者业主共有道路上停车，那么收费标准不能由物业公司拍板。《实施办法》规定，此类情况要由业主大会决定。

《实施办法》还明确提出，在物业管理区域内不得有下列行为，即擅自拆改房屋承重结构；侵占、破坏公共场地、共用部位、共用设施设备；擅自改变物业规划用途；违反规定饲养家禽、宠物；违反规定摆摊设点、占道经营；违反规定倾倒垃圾、污水和投掷杂物；在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音等行为。