物权自主，量化公开

　　刘先生认为，社区和谐的前提是物权自主。“这种自主强调的是依附在物上的客观自主，它的整个管理体系是量化公开。”刘先生解释，量化公开包括收入量化和支出量化。

　　那么书香园小区的物权自主到底指的是干什么呢？刘先生称，在区划范围内，除专有部分以外，共有部分及部分共有部分因物客观上占有的不同而区分的权利义务就不同，即享有权利就承担义务。“权利、义务自己作主，门铃门锁坏了，每个门的业主自己修，安全通道屋顶漏雨，一栋的业主掏钱修，小区道路坏了，全体业主修。”

　　业主自治有利于社区和谐？

　　因为地理位置等原因，书香园小区业主层次比较高。现任业委会成员中，有海归、法律界人士，也有私营企业主。因此，对于管理理论，他们并不欠缺。刘先生们认为，物权自主符合激励相容理论。“把个人追求与整个社会追求结合起来，使得人们追求个人利益的行为正好与社会实践整体价值最大化的目标相吻合，这就是激励相容。”

　　在这一理念指引下，书香园小区追求每一个参与者在拥有私人信息、自由选择、分散化决策、这三项约束条件下实现其个别利益和小区目标相统一。例如为了节省电费、物业费，将楼道灯分给各楼门，当业主自己买电后更容易掌握相关信息，如“多少钱一度，什么时候没有电的，灯泡多少瓦，按千瓦小时能用多少时间，收多少钱，谁交了没有，交给谁等等，”这些信息在多方博弈后，业主们就有了积极性，能够实现灯亮了这一目标。

　　“有的门一梯三户，共36户交10元能用一年多，有的门一梯一户，共10户，交10元只能用3至4个月，这样因物权的不同，合理公平的使用，如果按物业费面积交钱也缺少公平，有的大面积三室一人住，但是楼道里的灯因为有人才用电，一个楼的业主能够自己商量着办。”用这种机制解决了不和谐的事。

　　“社区和谐不仅仅是个概念。”刘先生认为，在实践中，社区和谐是要通过业主与业主、业主与业委会、职业经理人与业主、职业经理人与业委会的整体和谐来实现的。而这样的和谐是体现在各个均衡点中，整个小区依物而分权利义务，各为其主，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权利义务而分，都有人管。分不出去的由全小区的物业费来管，比如排水清掏，垃圾清运，二次供水，消防措施等完全共有部位。

　　社区和谐二手房也能升值

　　“业主自治以来，业主之间往来和睦多了，”刘先生介绍，业委会聘的职业经理人收费，各门自己收楼道灯电费，修门锁费，换对讲门铃费，客观上使业主之间的往来多了，也更密切了。

　　据统计，书香园小区实行业主自治后，物业费收费率明显提高，此前该小区物业收费率为17%，现在已达到70%以上。

　　权利义务清楚了，小区矛盾也少了。原来，楼道灯常明的现象常见，现在全变成了延时灯，原来电梯一个人一上，现在业主自觉等够几个人一起上，以节约电费。对于小区建设不闻不问的人少了，积极提建议的人多了。

　　因为物业公司实行包干制，降低了隐性收入，又减少了浪费，空调的电费水费、房子的使用费能补在工人身上。工人工资高了，干劲也足了。

　　“用这个机制管理，形成了良性循环，房子是一定能升值的，我们现在已初见成效，物业撤出期间，小区内混乱不堪，有人住不下去了，卖房走人，均价只卖到几千元，现在小区环境好了，每平方米也一万多了。”在实践中，业主们的体会到，二手房，不管市场怎么变，只要纳入科学的管理机制就一定能升值。”

　　物业费还有下调空间？

　　“小区的公益性收入全归业主，这本来是一项基本常识，但是以物业自主前，很难实现，目前很多小区都在公示物业收支，但是，关于公益性收入这一项，不少小区还是含混不清。”

　　通过业主自治，书香园小区业主得知，一个小区的公益性收入可以有很多项，比如地面存车费、物业用房基金、小区内杂间租金、电梯内外广告、外墙广告、收垃圾进场费、小区配套进场费如联通、移动、宽带等、流动售货租金、介绍租房佣金等。“当然，这些收入有的还只是预期，需要小区运作成熟后一项项获得。”

　　但是，这些给业委会带来的启示是，以上这些可降低物业费或用于社区改造，使社区有造血功能。“而且物业公司自身运作中水电等费用的节约，也会降低小区管理成本。”在这个理念的支撑下，业委会成员们认为，物业费必须涨价是个“伪命题”。

　　“因为物权已区分干净，物业费只核定在分不出去的共有部分，这样物业费就会下降，”自治业委会认为，他们的“内当家物业公司”经过一年的运作，完全能够接受市场竞争的挑战，再收的物业费是更趋合理的，“盲目涨价只能激化矛盾。”