目前，业主社区自治的形式一般表现为广大业主通过组建业委会，召开业主大会，确立自治规范，并聘请物业服务企业对自己拥有的房产及公共设施的使用、经营和管理作出决定。然而，广大业主在创建一个整洁、安宁、温馨的生活居住环境、实施自治的过程中，会遭遇来自开发商、物业、相关部门及业主自身的一系列问题，导致业主自治遭遇重重困难。

　　据统计，在业主大会成立、选举业委会并对社区进行自治的实践中，业主自治遭遇多重难关。诸多困难产生的原因是什么？具体表现在哪儿？针对这些困难，广大业主又摸索到了怎样的解决方案？本报将就此进行探索。

　　调查样本

　　筹备业委会业主不参与

　　荣丰2008

　　昨天，荣丰2008小区业委会筹备组组长张江川及其他成员仍在为如何开展第3次业主大会成立推进活动而发愁。张江川称，从以往的经验看，推进活动地点选在哪儿，怎样才能说服街道、居委会等相关部门参加？该怎样防止来自物业方面的意外事件？“这些都是问题。”张江川感叹说。“为了成立业主大会，我们准备搞3次推进活动。第一次，活动现场突然被喷泉水淋。第二次，活动现场被不明车辆占领，音响也被迫断电。”一位筹备组成员称。

　　据了解，3年来，该小区业主曾3度筹备成立业主大会，前两次均无果而终。“第一次是筹备组成员有热情，但是没时间，有时开会连人都凑不齐。第二次是居委会召集报名，很少业主报名参与”，该小区业委会筹备组秦阿姨分析，这次是小区卫生、安全、断水掐电等问题频繁发生，大家才决定重新成立业主大会，“社区较大，人也多，业主参与意识比较弱”。

　　业委会筹备组的相关活动安排，也遭遇了来自居委会、街道的消极对待。“我感觉最大的困难还是政府部门的不支持，消极。”一位筹备组成员透露，最初，他们将申请提交居委会，一连等了3个月，不给通过。后来筹备组选出来了，居委会不给公示。目前在小区内搞相关推进活动，每次筹备组都请示，但是居委会不参加，活动遇到意外，也解决不了。

　　业主大会更换物业遇阻

　　顺驰蓝调

　　经调查，业委会选举出后，一般会首先提出重新选聘物业的问题，而在新物业选出入驻时，老物业拒绝撤离，成为业主自治路上最艰难的一段路程。目前，在丰台区顺驰蓝调、久敬佳园、鸿业兴园、紫芳二区等小区，新物业入驻均遭到了老物业不走的窘境。

　　昨天，顺驰蓝调小区业委会主任田杰反映，去年底，小区业委会向全体业主宣告成立并成功备案。因为业主不满物业管理，业委会与物业关于公共收益的谈判也最终破裂。今年2月份，业委会启动物业选聘程序，并召开业主大会票决新物业，目前，新物业虽然已经选出来了，但如何才能正式入驻，成为业委会及广大业主的痛。

　　田杰的担心并不多余。鸿业兴园小区，这种新老物业对社区服务的争夺，也正处于拉锯状态。在鸿业兴园小区，新物业虽然已经过协商进入该小区办公，但老物业不撤，小区气氛格外紧张，“前不久，我们业委会成员因为停车问题被人追到家里砍伤了，业委会主任赵金山的车也被砸了。”该小区一业委会成员称。目前，在该小区的论坛上，有呼吁不交物业费赶走老物业的，有质疑业委会的，不少帖子火药味十足。

　　业委会换届领导无人选

　　品阁小区

　　“去年这时候，我就听邵里庭说，干到年底，就一定要下了。但直到现在，他仍在这个位置上，发愁有谁能接好下一棒。”昨天下午，海淀区品阁小区业委会主任邵里庭的一位老友这样说。

　　据了解，海淀区品阁小区被认为是第一个典型的业主成功自治的小区。2006年，因与开发商矛盾激化，该小区物业突然撤离小区。小区业主自治被提上日程。2007年，该小区社区服务中心在工商部门注册成立并接受小区管理。3年来，该小区物业费从2.74元/㎡降至1.6元/㎡，停车费由450元/月降为220元/月。

　　邵里庭在小区内推行的是标准化管理，物业服务根据预先设定的标准进行。但是该小区首要面临的一个难题就是如何进行业委会换届，“当时注册社区服务中心时，法人代表是邵里庭本人，工商了解我们自治的决心，特事特办给了营业执照，”邵里庭明确表示，小区面临着由谁、该怎样才能接好下一棒的难题。

　　互助支招

　　业主自治在业主大会成立前、物业更换、业委会推行业主大会相关措施时，遭遇的种种问题，不少小区在推进业主自治的进程中，也摸索到了丰富的经验予以应对。记者在采访过程中综合各方说法，整理了如下经验。

　　“扫楼”唤醒业主意识

　　据调查，荣丰2008小区属大型社区，5000多户，约两万人。如果要成立业主大会，选举业委会，那么筹备组需要拿到“双过半”的票数。工作量大，又因前两次业主大会筹备活动的失败，业主参与意识低。

　　为解决这个困难，小区业委会前期筹备组从几名志愿者开始，在每栋住宅楼每层设置一到两名志愿者，共发动了300余名志愿者，同时开始了大规模的“扫楼”运动，志愿者们挨家挨户做宣传并征集签名，“这才成立了业委会筹备组，拿到了符合筹备组成立的业主签名。”荣丰2008小区业委会筹备组组长张江川说。

　　聘请律师解决棘手问题

　　在目前，因为业主大会成立等事件，对街道、居委会等政府部门而言，还是一项新鲜事物，因为不太熟悉，所以阻滞了业主自治的步伐。“我们小区因为其他住宅楼还在建设中，物业区域划分难，但是大家要求成立业主大会的愿望迫切，我们就聘请了京华律师团的律师，一遍遍跑街道，最终争取到了街道的特事特办。”丰台区阅园小区业委会负责人称。

　　不断申告力争政府指导

　　“找街道，找区建委，找媒体呼吁”，张江川称，业委会筹备组选举出结果后，因社区居委会相关负责人迟迟不给公示，他们曾组织30多名业主集体到街道要求派人指导小区业主大会成立工作，最后，街道派出了一名专职律师，专门到小区过问具体事情的解决。

　　专家说法

　　各环节难题可凭程序规范解决

　　“业委会成立难，老物业更换难，在业主自治过程中，一切难题，关键核心在于业主大会召开、业主实施自治，一定要合乎规范。”多年来一直致力于社区问题研究的本报律师团成员张艳玲律师指出，业主大会在成立的过程中，成员需要认真学习相关法律法规，并不断吸取周边小区成功自治的经验。

　　张艳玲特别提出，一旦业主大会成立，或者选举业委会程序出现瑕疵，那么，就会给后期的物业服务企业招聘带来新的困难。张艳玲称，目前在法律的范围内，对业主自治已经不存在问题，业主自治出现的困难都在技术执行层面，“从筹备业主大会开始，每走一步，都要有记录，有见证人，最好有文字材料，有录像资料，这些是业主大会及业委会最后实现真正自治的证据”。

　　社区自治核心是保持社区稳定

　　社区专家舒可心指出，目前在北京市内，约有20%的社区已经成立了业主大会并选举出了业委会，在全体业主通过业主大会实施对小区的自我治理的过程中，各种矛盾和冲突非常激烈。

　　舒可心强调说，全体业主一定要弄明白一个问题，物业是为广大业主服务的，业委会也是为全体业主服务的。一些依靠暴力手段，解决物业更换问题的，都是不值得提倡的，“社区发展的基础是稳定，没有任何组织和个人，有权利打破社区的稳定状况，致使其走向混乱。”

　　舒可心理想的业主自治有4条评价标准。他说，第一，要看物业服务经理人（或物业服务企业）是否是业主们共同表决选举的；第二，要看物业费年度预算是否是业主们共同表决决定的；第三，要看每个业主是否有程序、制度来保障他们对物业管理过程的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利；第四，要看每个业主是否有程序、制度保障他们对业委会的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利，以及罢免、改选业委会的流程是否足够方便。“只有保证这几条，使权利落实在每个业主手中，那才是真正的"业主自治"”。