案例——业主维权三易物业

    马大姐所住的小区于2000年建成。入住时，马大姐与开发商选定的甲物业公司签订了前期物业服务协议。

    因对甲物业公司提供的物业服务不满，马大姐拒绝向甲物业公司支付物业费，后甲物业公司将马大姐诉至法院，法院判决马大姐交纳全额的物业费。

    2006年5月，小区成立业主委员会，决定解聘甲物业公司，2006年7月，小区业主委员会与乙物业公司签订《物业服务合同》。同年10月，小区选举产生了新的业主委员会。

    2006年12月，小区召开业主大会，又与丙物业公司签订了物业服务合同，同时将物业管理合同在区建委备案。但因乙物业公司未按期撤离小区，小区业委会将其诉至法院，法院判决乙物业公司退出小区。

    乙物业公司退出小区后，将马大姐诉至法院，要求她支付物业费。马大姐认为，她与乙物业公司之间没有合同关系，也不知道收费标准是如何制定的，业委会做出解聘乙物业公司的决议后，乙物业公司不退出小区，且没有进行物业服务，因此拒绝交纳物业费。

    法院经审理认为，乙物业公司依据其与小区业主委员会签订的物业服务合同，已经实际为小区提供了物业管理服务，马大姐作为业主，理应及时向物业公司交纳物业管理费。合同到期后，在小区业委会已明确要求乙物业公司撤离小区的情况下，乙物业公司未按期退出小区，故由此产生的相应法律后果应由物业公司自行承担，马大姐无需交纳物业费。鉴于乙物业公司提供的物业服务项目与服务质量与约定标准存在差距，马大姐应交纳的物业管理费应依法减收，最终法院判决马大姐交纳乙公司服务期内物业费的70%.

法官解析——业主与前期物业公司的纠纷难以消除

    新的《办法》尽管对上述种类纠纷的解决进行了积极的探索，如对业主委员会的成立、前期物业服务费的交纳、第三方评估等，但要想完全消除这类纠纷并不现实。

    这种纠纷产生的原因主要有三点：一是物业服务的标准难以达到业主的要求；二是前期物业服务公司是开发商选定，这一点没有改变，而开发商选定的物业公司与业主选定的物业公司会存在较大的不同；三是成立初期，小区中的业主、开发商、物业公司都在适应新环境、新情况，需要相互磨合。

    这三个原因短时间内难以“克服”，因此纠纷的存在也就在所难免。

新规亮点——业主选定物业 开发商才能“解套”

    根据新的《办法》及《实施细则》的规定，前期物业服务费用由开发商承担，也就是说业主不需要支付物业费。直到业主选定物业公司，开发商才可以解套，物业费才由业主承担。这就在很大程度上预防了前期物业服务公司与业主之间的矛盾。

    这里需要注意，根据《实施细则》的规定，下面四种情形，前期物业费还是要由业主来承担，即：业主大会筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

    也就是说，如果因为不想交物业费，“拖着”不成立业主大会是不可以的。不过，开发商向业主收费之前，应当履行必要的通知义务，将收费起始时间以及前期物业服务合同约定的收费标准在小区内显著位置公示。

引入第三方评议认定保障业主权益

    既然前期物业费该由开发商掏腰包，开发商可能会从省钱的角度找价格便宜的物业公司来做，质量就是让业主担心的问题了。对此，为了切实保护业主权益，新规引入了第三方评估机制，如果业主对前期物业服务的质量提出不满，业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

维权提示——业主应该主动维权

    新《办法》实施后，对物业纠纷的预防和解决，对业主权益的维护能够起到促进作用。但是，物业服务作为一项经营活动，各方的利益难免存在冲突，可以说，物业纠纷的存在是必然的，而业主维权的过程注定也不会太平坦。一系列的现实问题还摆在业主的面前：业委会的成员如何合理产生，以使业委会能够切实体现业主的意志；业主如何才能充分发挥业委会的积极作用，同时又防止业委会出现侵害业主权益的行为；在与物业公司产生纠纷并引发诉讼时，业主如何举证等。

    新的《办法》已经开始实施，正在准备购房的未来业主们，除了要看清房子之外，恐怕更应该多分一份精力出来，在购房之初，就对物业的选择和物业的标准费费心，而不是像之前，被动地交纳物业费，还得不到应有的服务。另外，需要提醒的是，新《办法》的实施虽有望进一步保护业主的权益，但这也需要建立在每一位业主对自己权益的关注和积极的行使上。  （作者单位：北京市丰台区法院）

相关背景—— 北京物业新规：物业服务标准由第三方评估

    《北京市物业管理办法》和《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》10月1日开始实施。

    《北京市物业管理办法》规定，北京购房人收房前，将办“业主一卡通”，入住时需在“业主一卡通”内预存最多不超过12个月的物业服务费；业主入住起，一直到全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，都将由开发商提供前期物业服务，并不得向业主收取物业费，但业主大会迟迟不成立，如筹备组成立满3个月都未召开首次业主大会会议时，开发商则可以收取物业费。

    《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》规定，开发商在销售房屋前，须从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中随机抽取物业服务评估监理机构，对社区物业服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。