本案涉及的仅是一个小区，便有如此巨额共有财产，一市、一省乃至全国可想而知。面对如此巨大的一笔财富，如何监管、如何分配、如何使用、如何保证全体业主的共同利益？法院虽对个案做出了回答，但更重要的是通过立法加以完善。——编辑手记
新闻多年来，商住小区共有房屋、设施一般由物业企业管理、经营，对共有部分收益如何界定、分配？无锡市春江花园小区业主委员会与物业公司解除合同后，就共有部分的500多万元收益产生纠纷。
业主委员会将物业公司诉至法院，在法律没有明确规定的情况下，法庭将如何平衡双方利益冲突？
日前，最高人民法院以公报形式公布该案的判决，为全国法院审理类似案件给出了指导性意见。
终止物业合同要求返还财产
江苏省无锡市春江花园住宅小区（简称小区）共有3252户业主入住。
2002年11月25日，在小区建设期间，上海陆家嘴物业有限公司（简称物业公司）与开发商签订小区前期物业管理合同约定：物业公司对小区实施前期物业管理；管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，向业主和物业使用人收取物业管理服务费；对小区范围内的商铺、地下车库、会所的管理成本不计入向业主收取的物业费中。
合同约定的管理期限为2002年11月25日起至小区业委会成立时止。合同签订后，物业公司指派其分支机构无锡分公司具体实施。
2007年12月22日，小区业委会成立。
2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的决议，与物业公司终止合同，要求对方向业委会移交相关资料和财产。
2008年7月17日，物业公司向业委会提交“移交协议”确认：物业公司应当返还业委会2008年7月1日后预收的物业管理费、业主各类押金、2008年1月至6月小区共有部分收益合计232万元。
物业隐匿业主共有收益业委会审查发现，物业公司在2004年至2007年间的共有收入596万元未列入移交清单。业委会认为，按照《物权法》的规定，小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其收益应属全体业主的共有财产，遂与物业公司和无锡分公司交涉要求返还。物业公司以共有部分的收入已弥补物业管理成本，小区部分业主拖欠物业管理费，应从移交的款项中行使抵销权为由拒绝返还。
3252户业主诉至法院
2008年8月11日，业委会代表小区3252户业主将物业公司和无锡分公司诉至法院，要求两被告返还共有收益645万元。
2008年12月15日、2009年6月12日，法院两次开庭审理。
庭审中，移交财产是否包括2004年至2007年的业主共有部分收益；2004年至2007年业主共有收益的界定和分配；物业公司能否对部分业主拖欠的物业管理费行使抵销权成为争议焦点。
业委会诉称：2008年7月17日，物业公司在“移交协议”中明确，两被告应向业委会移交费用总额为232万元。业委会经审查发现，被告2004年至2007年，收取了小区共有部分收入596万元未列入移交，被告应返还“移交协议”确认的232万元及2004年至2007年共有部分收益的70%，两项合计645万元。
两被告辩称：2008年7月17日，双方订立“移交协议”，明确截止2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为232万元，双方已经解决了所有争议，现业委会的诉讼请求超出协议范围，不应得到法院支持。
被告移交业委会的款项总额为232万元，扣除业委会认可物业公司实际移交的数额，尚需移交业委会41.5万元。
根据法规和地方性规章，小区共有部分的收入首先应当弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8％的利润，如还有余额，按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。
被告对小区管理并未达到8％的利润额，2004至2007年业主共有部分收益，已不存在可分配利润。
小区部分业主尚拖欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元，而业委会系全体业主的代表，被告要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司向业委会移交的款项中扣除。
判决返还全体业主517万元
法院审理后认为：2008年7月17日的“移交协议”系双方真实意思的表示，被告应当返还业委会款项232万元。
但值得注意的是，该协议对2004年至2007年间，两被告实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，该部分收益在无锡分公司的财务报表上数目相当巨大。
“移交协议”明确移交2008年1至6月的共有部分收益，该协议应为一个不完全的协议，没有将2004年至2007年共有部分收益纳入其中，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。
经本院审查部分报表，2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为536.8万元，期间的总支出为122.5万元，故总收益为414.2万元。
业委会主张2004年收益，但原告提供的证据对该收益无法判断，故对业委会主张2004年收益分配请求不予支持。
本案争讼收益的产生，一方面得益于被告的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。
本案中，双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故本院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。
物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，对物管企业不公平。
同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，当然物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。
综上，对收益分配的比例，基于所有权和管理权的关系，基于公平原则，并参照《江苏省物业管理条例》第33条“经批准设立的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于贴补物业公共管理服务费，收益的70%纳入维修资金，但合同另有约定的除外”的精神，本案共有部分收益分配比例，确定为业委会得70%，物业公司得30%较为合理。据此，业委会代表小区全体业主对414.2万元的收益享有其中的289.9万元。
依据相关法律法规，该部分的所有权，业委会不具有自行处置的权利，，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。
物业公司提出有部分业主尚拖欠物业管理费131万元，并未提供充分的证据予以证实。《合同法》第99条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为业委会和物业公司，而拖欠管理费的为部分单个业主。业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了欠费业主，但双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，本院对物业公司行使抵销权不予支持。
综上所述，物业公司应当返还业主的共有部分收益共计517.3万元返还给业委会，物业公司已经履行了185.7万元，其仍应返还给业委会331.5万元。
日前，法院作出了判决，判决两被告共同返还业委会331.5万元。
说法 填补法律空白 解决物业争端
在一般人的理解中，小区共有部分收益应当归全体业主所有。然而，法院的并没有这样判决。
一方面，小区共有部分收益，由物业服务企业管理、经营的，并不全部归业主所有。对共有部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应该充分考虑收益之产生取决于物管企业的管理行为和全体业主对物业享有的特权两个因素，遵循公平原则进行分配。另一方面，业主对收益的享有，只能是部分权利享有，而不能占有，收益不能在业主之间分配，只能用于补充小区的专用维修资金。
本案判决后，报送最高人民法院。鉴于此案的判决首次集中回答了物业共有部分的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵销等争论已久的焦点问题，填补了法律空白，树立了裁判样板，最高人民法院以官方刊物《最高人民法院公报》将该判例作为典范刊出。
最高人民法院指出：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属于全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
当前，在物业管理期间物业共有部分收益的归属和分配纠纷比较普遍，并且涉及小区居民人数多、影响广，该案为全国法院审理此类案件给出了指导性意见，具有重大的社会意义和法律意义。
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《物权法》规定的业主权利第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
