[案情]王某与某开发公司签订了商品房买卖预售合同，当他接到房屋交接通知，兴冲冲地到了现场才被告知，要预先交纳6个月的物业管理费后才能拿到新房钥匙。王某认为自己还没有拿到钥匙，遂拒绝先纳物业管理费，而开发商也拒绝将钥匙交给王某，双方发生纠纷。王某遂诉至法院，要求法院判令开发公司将新房钥匙交给自己。

[评析]本案涉及物业服务费的收取时间，和建设单位代收物业服务费时的抗辩权问题。

1）  业主何时开始交纳物业服务费以及预交的金额

我国《合同法》第398条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”笔者认为，房屋实际交付的标志是买受人从建设单位取得房屋钥匙，当房屋买受人接受建设单位交付的钥匙时，此时房屋已处于买受人的控制之下，并开始享受利益，故从接受钥匙时起，买受人应该交纳物业管理服务费。

物业管理企业和业主之间是委托合同关系，因此，业主应该预付部分物业管理服务费，但物业管理企业也可以实行“先服务、后收费”的做法。虽然物业管理企业有先收取物业管理服务费的权利，但笔者认为应该有所限制，即预先收取的物业管理服务费不应超过3个月。

2）  建设单位对业主不预交物业管理服务费的抗辩权

我国《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”我国《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”建设单位应该在出卖房屋时与买受人订立前期物业管理服务合同，就预先交纳服务费问题达成协议，并约定违约责任。但建设单位不能将两个合同相混淆，不能要求买受人交纳物业服务费后才能享受买受人在买卖合同中享有的权利。如果买受人违反约定，不预交物业服务费，可由前期物业管理企业追究买受人的违约责任。