二、物业管理项目的进入

物业管理项目进入是指物业服务企业接受开发建设单位或业主的委托，在签订（前期）物业服务合同的前提下，经过对物业的承接验收，从事物业管理服务的活动。

（一）我国物业服务企业进入项目的市场现状

物业管理在我国诞生的前十年，基本上处在谁开发谁管理的状况，主要体现在开发企业将开发项目交给下属的物业服务企业承担管理。1994年，深圳率先在莲花北村住宅小区通过招投标确定管理单位，开创了我国物业管理招投标选择物业服务企业的先河。1996年12月9日，天津市“摩托罗拉公寓”通过《天津日报》向社会公开招标选择物业服务单位，在公开招投标方面进行了首次尝试。 1999年建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会，推广深圳通过招投标选择物业服务企业的经验后，物业管理招投标的试点工作在全国一些大城市逐步兴起。2000年深圳市下发了《关于加强物业管理招投标管理工作的通知》，就深圳市在物业管理招投标过程中遇到的一些问题进行了规范。2001年，上海市出台了《上海市居住物业管理招投标暂行规定》，第一次系统地对物业管理招投标过程进行了规范，为物业服务企业有序进入市场打下了基础。

2003年6月国家建设部颁布实施了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，为建立和规范物业管理市场化运作模式奠定了法制基础。2003年9月1日国务院《物业管理条例》颁布实施。《条例》明确规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国务院《物业管理条例》的出台，从国家立法层面，对建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制，促进物业管理市场化进程，监督物业服务企业按规则进入市场，起到了有力的推动作用。根据各地实际情况，全国一些物业管理起步较早的省、市也相应出台了一些规范性文件来规范物业管理招投标工作。2003年9月天津市出台了《天津市物业管理招标投标管理办法》，并在全国率先成立了“天津市物业管理招投标服务中心”，为物业服务企业搭建了规范进入市场的平台。截止2009年10月底，该中心累计受理了473个项目、建筑面积约6200万㎡的物业管理招标工作；2004年，成都市、重庆市也下发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

据2007年中国物业管理协会组织的“物业管理行业生存状况调查”数据显示，在被调查的4,600家企业中，以协议方式取得项目管理权的有22409个、建筑面积13.25亿㎡，分别占项目总数的72.68%和64.97%，其中，接管上级开发单位项目6335个、建筑面积3.93亿㎡，分别占20.55%和19.28%；以招投标方式取得项目管理权的8422个、建筑面积7.14亿㎡，分别占27.32%和35.03%。

从以上数据分析表明，由于我国的物业管理市场化程度尚处于初级发展阶段，国家相关法规、政策不健全，使得物业管理市场发育比较缓慢。加上各地区发展不均衡，企业运做行为不够规范、社会各界对物业管理认识还有待提高等原因，前期物业管理招投标制度在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场机制尚未完全形成。

（二） 物业管理项目的进入方式

1.首次进入市场的方式——前期物业管理

（1）物业管理招投标

在前期物业管理阶段，通行的做法是物业服务企业通过参与开发建设单位组织招投标的方式进入项目管理服务。物业管理招标分为公开招标和邀请招标方式。

由于新建商品房项目的招投标是在项目取得《销售许可证》之前完成，使得物业服务企业不仅可以通过前期介入，即在开发阶段依据物业服务的经验为开发建设单位提供合理化建议，而且好品牌的专业化物业服务也越来越受到业主的青睐和重视，对提升开发建设单位自身品牌，促进商品房的销售都产生了积极作用。这是开发建设单位重视选聘物业服务企业的重要原因。

（2）协议选聘

根据国务院《物业管理条例》的规定，当投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。如2006年修订的《南京市物业管理办法》规定，投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万㎡，或者别墅总建筑面积低于1万㎡的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。又如2008年天津市新修订的《天津市物业管理条例》中明确规定，“住宅物业建筑面积3万㎡以下、非住宅物业建筑面积1万㎡以下的，经物业所在地的区、县物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

这种协议选聘物业服务企业的方式适用于那些规模相对较小、客户群体比较单一、业主意见相对容易统一的项目，实施过程简单明了，并节约相关资源，多为符合条件的项目所采用。

2.二次进入市场的方式——物业管理

这里所称的“二次进入”是指业主大会成立后，管理项目从前期物业管理阶段过度到物业管理阶段，业主委员会根据业主大会的决定，选聘新的物业服务企业代替原物业服务企业对项目进行物业管理服务的活动，又称“二手物业项目”的接管。

目前，由于一些物业服务企业与开发建设不能形成真正意义上的平等合同主体关系，加上部分房地产开发建设单位派生出的物业服务企业在开发商的保护下不注重服务品质的提高，与业主的冲突逐步凸显。矛盾较深的，可能会导致业主大会重新选聘新的物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业的方式与前期物业管理选聘物业服务企业有所不同，一般采用邀请招标或协议选聘的方式进行。但相对理性的业主大会不乏采取公开招标的方式选择如意管家。最早出现旧住宅区用招投标方式更换物业服务企业的是1996年深圳鹿丹村住宅小区，万科物业服务公司在激烈的招投标中胜出，替代了原开发商下属的企业进入管理，对打破开发商下属企业管理项目的终身制开了好头。2008年9月28日，某城市“福盛花园”住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，经过物业管理招投标服务中心开标、决标和评委的评判、打分，最终该住宅小区业主大会以综合评定最高分的企业为中标单位。

3.非市场化的进入方式

作为社会保障的一个重要方面，近年来政府对于经济适用房和廉租房的开发建设力度逐年加大，以天津为例，截止2009年7月，建成（含在建）的政府保障性住房项目达到125个，建筑面积约1400万㎡。但是因为建筑密度、居住人群缴费意识等种种因素，一些市场化程度较高的物业服务企业担心后期管理服务难度大，影响企业的品牌建设，往往不愿意接管。在这种情况下，一些诚信度较高的大型国有物业服务企业在政府有关部门的引导下，对这些项目进行了物业管理服务，这对于缓和社会矛盾大有裨益。但是随着政府保障性住房面积的逐步增多，对从事政府保障性住房管理的物业服务企业如何在获得适当的财政补贴或减免物业管理税费等措施的前提下实现良性经营和可持续发展应当引起政府的高度重视。

与此同时，面对一些诚信缺失的物业服务企业擅自退出项目管理服务的情况，当业主大会无法组织选聘新的物业服务企业时，紧急情况下为了公共利益和社会稳定的需要，一些政府部门会指派物业服务企业临时进入项目实施管理服务。一方面这些物业服务企业会继续小区的一些常规服务，保证业主正常的生活秩序；另一方面也可以配合有关部门组织召开业主大会，成立业主委员会，为重新选聘新的物业服务企业打下基础。如石家庄市在《关于加强我市住宅物业管理工作的意见》中规定，因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，经联席会议决定，街道办事处可以暂时指定一家物业服务企业提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。

（三）物业管理项目进入存在的问题及成因分析

物业管理行业经过20多年的快速发展，面临越来越大的优胜劣汰的市场压力，一些物业服务企业出于自身利益的需要，背离了市场公开、公平、公正的竞争原则，采用不规范手段进入项目管理服务。具体表现：

1.首次进入项目存在的问题：

（1）与其他物业服务企业通谋，以“陪标”或“串标”等方式进入项目管理。

所谓投标人之间通谋就是投标人之间秘密接触，并就投标价格达成协议，采用哄抬投标报价、故意压低投标报价或者商定轮流中标等方式，以达到排挤其他投标人的目的，从而损害招标人或其他投标人的合法权益。这种现象通常发生在一些非住宅项目的竞标中，他们之间通过串通投标报价来瓜分市场，以期获得高额利润。

（2）与开发建设单位通谋，以“拆标”的方式进入项目管理服务。

我国对于物业服务企业采取的是资质等级管理的方式，建设部下发的《物业服务企业资质管理办法》对企业资质的评定很大成分依据企业在管面积和种类，而且由企业资质的高低来确定其可以承接的管理项目规模。一些开发建设单位为了能让自己派生的低资质的物业服务企业中标，往往将一些大型项目人为拆分成几个小项目，或者将一个管理面积较大需要采取招投标方式选择物业服务企业的项目，拆分成数个符合协议选聘条件的项目，然后让派生或指定的物业服务企业进入项目实施管理。一旦选定的物业服务企业不具有相应的资质或其服务水平远远落后于收费标准，势必造成业主的不满意，最终形成恶性循环。此方式极大地损害了众多物业服务企业的利益，使其无法通过正常的进入手段开展经营活动，行业危害性较大。

（3） 通过“转包”或“恶意分包”的方式从其他物业服务企业获得项目管理权；

当试图投标的物业服务企业不具备国家要求或招标文件要求的资质，又没有办法与开发建设单位达成“通谋”时，会借用资质等级高的物业服务企业的名义参与投标，资质等级高的企业中标后，在收取一定的管理费后将项目的全部业务“转包”。个别资质等级高的物业服务企业在中标后，为规避风险，赚取利润，按照专业的不同，将工程、保洁、绿化、电梯、消防、秩序维护、综合管理等拆分或打包后，分包给其他资质等级低的物业服务企业（而不是其他专业公司），从而使那些管理水平较弱的物业服务企业进入项目管理，损害了开发建设单位以及业主的利益，同时也给行业声誉造成恶劣影响。

（4） 通过“低于成本价”或者增加“空头承诺”的方式欺骗招标人而进入项目管理服务。

以天津市为例，截至2009年10月，全市共有一级资质企业14家，二级资质企业57家，三级资质企业669家，三级资质暂定（暂缓核定）企业305家，管理项目总建筑面积约1.94亿㎡，企业平均管理面积18.54万㎡，而三级资质（暂定、暂缓核定）企业平均管理面积不足3.5万㎡。这种管理规模小、资质等级低的“项目公司”在全国物业管理行业中普遍存在，部分三级和三级暂定企业由于管理规模小、管理成本高加之服务水平低，面临着被市场淘汰的危机。于是，少数企业不惜以极低的服务价格或极高的追加投资牟取中标，这些低价中标实际上暗含着饮鸩止渴的风险。

据上海的媒体报道，2005年3月，某物业服务企业在一个小区贴出告示，称若其取得小区管理权，将实行对所有居民免收秩序维护、保洁费，四年内放弃25%的车位管理养护费，将收取的机动车停放费全部作为房屋维修资金等“优惠” 措施。该物业服务企业终于赢得了小区业主委员会的好感，成功签订了物业管理委托合同。然而其管理服务工作并不像当初承诺的那样，最终由业委会将该物业服务企业告上法庭，2008年，上海市闵行区人民法院法院判决双方解除合同。

（5）开发建设单位越俎代庖，违规选择物业服务企业进入项目管理服务。

开发建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同到期，房屋已经全部售出并交付使用，但小区又未成立业主大会、业主委员会的情况下，有些开发建设单位为了维护开发建设单位自身利益，如兑现对业主承诺的免交物业管理费或超低价收费和一些不切实际的承诺、不按规定交纳自留或尚未售出的空置房屋物业服务费，掩盖开发建设遗留问题（如：擅自更改规划、搭建违章建筑、不按标准建设配套设施等）等等，违规招标或直接与物业服务企业签订物业服务合同。由此进入项目管理的服务企业必会受制于开发建设单位，有的不能也不敢站在为业主排扰解难的公正立场，同时也会影响企业正常收入，影响质价相符收费机制的形成。

2.“二次进入 ”项目存在的问题：

（1）业委会履约能力不强

《物业管理条例》规定，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，发挥民主决策作用。

如果业主委员会能够客观、公正、全面地履行相应职责，那么很多物业纠纷应当可以迎刃而解。然而由于业主参与度普遍不高，业主大会民主决策的作用得不到充分发挥，权威性也得不到保证，让不少业主大会显得软弱或处于名存实亡状态。致使一些业主委员会成员热衷于挑起物业服务企业和业主的矛盾；个别人打着维护业主权益的旗号，利用手中的职权牟取私利，向物业服务企业索要钱物、指定维修工程发包单位索取回扣、要求安置亲属工作及免交物业管理费等等，损害了大多数业主的利益。在一些城市甚至同时出现了两个业主委员会各自选聘一个物业服务企业，使得一个小区出现两个物业服务企业同时服务的现象，双方争斗，造成极坏的社会影响。

如大连市某小区由于未经业主大会通过，业主委员会私自终止与原物业服务企业的合同，允许另一家物业服务企业进驻，两个物业企业对峙一年之久，小区状况混乱不堪。2009年业主将业主委员会告上法庭，获得法院支持撤销了业主委员会决定。

（2）物业服务企业自身履约能力较差

前文我们已经论述，因为业主知识水平的差异，以及对于物业管理的理解并不很全面，存在盲目追求即时经济利益，而忽略长期利益。一部分物业服务企业正是抓住了业主“价格越低越好”的弱点，为了资质升级或其他短期利益，在业主选择物业服务企业时，不顾自身管理水平和服务成本，许诺进入项目后额外追加投资，许诺服务价格的最低化。而在获得物业项目管理后的管理服务过程中，要么会因为企业过度压缩成本，导致管理服务质量下降、环境恶化、物业维护不当等后果；要么会以各种方法变相调整价格，带来新的纠纷，最终受害的仍是业主。

3.原因分析

在日常物业管理与服务中，作为物业服务企业，能把物业服务合同中双方所订立的常规性服务条款及服务要求落实并完成好已是不易，物业服务行业自身特点决定了其需要付出比其他服务行业多数倍的努力与艰辛才能实现客户的普遍满意。若随意接管项目或为了取悦业主而靠增加难以实现的服务承诺进入项目，只会造成工作的被动，会因费用不足致使服务质量下降而产生诚信危机。造成这些问题的原因是：

（1）各地操作不一，没有形成统一规范的操作平台

由于全国各地物业管理发展也很不平衡，有些地方至今基本尚未实施物业管理招投标制度，即使目前大中城市已普遍推行前期物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。同时各地法规不统一，项目进入尺度不一致，一些地方缺乏有效的操作模式、平台和完善的操作方案，致使物业项目招投标流于形式。

（2）合同各方主体责权利不明确，没有建立起严格的履约意识。

有些开发建设单位不重视《物业管理条例》关于项目招投标的有关规定，没有严格按照规范程序执行的意愿，认为物业管理项目招投标可有可无，加之《物业管理条例》对于招投标违规的处罚方式并不能从根本上制约开发建设单位，因此物业管理项目前期招投标并没有得到规范和落实。此外，由于目前开发建设单位与物业服务企业 “共生”现象普遍存在，造成双方对于物业合同的签订流于形式，各方责权利模糊，项目交接也应付差事，给业主入住以后的物业管理服务埋下了许多隐患。同时由于一些物业服务企业之间毫无自律地比拼少收费、多投入，势必让投标人逐渐形成“招标牟利心理”，即使原企业管理服务不错，但出于降低投入的考虑，招标人仍会倾向于频繁招标，更换物业服务企业，迫使企业签订权利义务不对等的合同，使物业服务企业的整体生存环境渐趋恶化，也使整个行业处于低水平运作状态。

（3）政府监管不到位，导致市场混乱状况得不到有效遏制。

由于部分物业服务企业尚不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对较低，加上监管不力，恶性竞争的现象依然存在，一定程度地造成市场混乱状况。目前一些地方已经认识到了物业项目进入存在的种种问题，逐步加强了对于物业管理项目进入的政府监管，如2008年镇江市出台的《物业服务企业履约保证金管理办法》规定，由建设单位或业主大会依法选聘物业服务企业并由该企业承接物业项目的，由物业服务企业支付1∽10万元履约保证金，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。随后沈阳、南通、福建、合肥等地相继出台了有关规范物业项目进入的有关办法，一定程度上提高了物业行业准入的门槛，过滤了一部分资质低、管理实力弱的企业进入市场，对规范项目进入起到了积极的作用。但是大部分地区对物业管理项目进入实施政府监管尚处于起步阶段。