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摘要：本文围绕物业管理市场的需求主体，通过对江苏等地区物业市场需求的数量和市场需求结构的分析，由点及面探讨了当前我国物业管理市场需求的数量和结构状况，并就物管企业如何适应当前的行业发展环境，建立物管服务品牌，打造企业核心竞争力等问题进行了思考与探讨。
关键词：物业管理市场 需求数量 需求结构 思考
一、现行物业管理市场的构成分析
我们知道, 任何市场都是由三个有机部分组成的: 市场主体、市场客体和市场运行环境。物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场。其市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。包括: 供给主体、需求主体和协调主体。其中, 供给主体主要是指提供物业管理服务的物业管理企业和各类专业服务企业(指提供清洁、保安、维修等专业服务的企业) ; 需求主体主要是指房地产开发企业和物业的所有者(即业主) 或使用者; 协调主体是指政府行业主管部门和行业协会。物业管理市场的客体是指市场的交换对象, 即物业管理服务。物业管理市场的运行环境是指构成市场环境的一整套制度框架和确立市场运行法则的一系列政策规定。目前, 我国物业管理市场初步形成。
（一）从市场主体来看
物业管理在我国经过20 多年的发展, 已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2 万家, 从业人员超过230 万人。如果考虑提供清洁、保安、维修等专业服务的企业, 这一数据会进一步扩大。如我省仅无锡市的物业管理企业就已达200 多家, 从业人员超过2 万人,管理的物业面积约占全市住宅建筑总面积的90%。从市场需求来看, 自上世纪90 年代中期以来, 我国每年的住宅建设量平均在2 亿平方米左右, 90 %以上需要实施专业化的物业管理服务。如果加上存量房产, 其市场容量在80 亿平方米左右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。
（二）从市场客体来看
经过多年的实践和探索, 目前物业管理行业对物业管理服务基本业务的内容和标准已初步达成共识。国务院及建设部在自1994 年以来颁布的一系列行政法规及规范性文件中, 也对物业管理服务的内容及相应的收费标准作出了明确的规定。中国物业管理协会在各地进行实践探索的基础上,出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行) ，对物业管理服务标准化进行了界定，这些无疑都为物业管理的市场化创造了条件。
（三）从市场运行环境来看
目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。
二、物业管理市场需求的数量分析
（一）物业管理市场的存量分析
物业管理市场的产生与房地产市场有着密切的关系。随着城市房地产业的发展，物业管理市场因已建房屋的管理需求而逐渐形成。由于物业管理在房屋建成后，提供着良好的售后服务。因而其对房地产市场的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积极促进作用的一个重要产业（一般住宅开发建设约3年左右，而住宅建成及销售后的使用需要几十年、近百年）。当前我国各地都加快了城市化进程，仅以我省为例，从2001开始江苏城市化进程进入到一个加速发展阶段。2002、2003连续两年每年增加了2.1个百分点，到2003年,城市化水平达到了46.8%。
起 止
人口数（万人） 城镇化率 城镇化率年均提高百分点
年 份 总人口 城镇人口 乡村人口 （%）
1979－1990 6767 1459 5308 21.6 0.61
1990－2000 7327 3041 4286 41.5 1.99
2001-2003 7406 3463 3942 46.8 2.1
（表2）我省城市生活水平基本指标
指标 1989 2000 2001 2002 2003
人均住房面积（平方米） 16.9 21.69 25.54 26.47 26.86
人均绿地面积（平方米） 6.9 8.1 7.1 7.9
社区服务设施（个） 4960 18065 24779 24974
人口密度（人/平方公里） 714 717 719 722
城市化进程加快，表现在人口向城市进一步集中，在这个过程中，住宅房地产建设为老百姓实现了“居者有其屋”，而作为售后环节的物业管理就必须完成长效服务为老百姓实现“居者优其屋”。仅就江苏省2004统计年鉴显示，我省城市居民人均住房面积达到26.86平方米，以江苏2003年统计城镇人口3463万人计算，需要物业管理的住宅建筑面积达9.3亿多平方米，这里我们仅考虑了城市住宅物业管理的需求，尚未考虑农村社区开展物业管理以及其他物业类型的需求，仅从上述数字测算就告诉我们当前物业管理市场的需求数量是相当大的。
（二）物业管理市场需求的增量分析
当前，我国正处于“十五规划”的最后一年，根据即将部署实施的“十一规划”，我国将全面进入建设小康社会的建设阶段。仅就江苏来说，根据我省的政府工作报告，在2010年全省全面实现小康社会，根据全面小康的指标要求，2010年城镇居民人均住房建筑面积应达到30平方米。为此我们可以推算2010年江苏城镇居民住宅建筑面积总量将达到123600万平方米，其中较2003年新增城镇居民住宅建筑面积19704万平方米。与此同时，城市建设走向内涵建设，物业管理行业水平成为城市建设管理水平的标志，100％的优质住宅物业管理覆盖率成为小康生活的基本指标，这里仅江苏12.3亿的住宅消费总量和年均0.27 亿的住宅消费增量充分说明了我国物业管理行业当前快速发展的市场需求。
以上我们仅分析了住宅类物业管理的需求数量，随着社会分工的不断细化，企业竞争的加剧，必然会导致大量的企业和事业单位将原有后勤管理部分进行专业化外包，应该说在未来的几年里，整个行业的增量需求是非常大的。
三、物业管理市场需求的结构分析
当前物业管理市场需求的主体主要包括房地产开发企业、物业的所有人和物业使用人，这里房地产企业和物业所有人是物业管理市场需求主体的主要对象。不同的需求主体对于物业管理服务的要求以及物业管理服务的内容有所不同，探讨不同需求主体的要求，对于物管企业制定企业发展战略、塑造企业核心竞争力具有重要的作用。
（一）房地产开发企业对物业管理服务的需求结构。
1.规划建设阶段，房地产开发商需要物管企业提供专业指导。
房地产企业在规划设计阶段，需要对物业开发进行定位分析并进行科学的规划设计，这个过程中开发商具有专业的设计技术但缺乏对用户需求的感性认识以及物业适用性的基本知识，对此开发商需要物业管理企业运用专业知识和专业经验为企业规划“出谋划策”。
2.房产营销阶段，房地产开放商需要物管企业提供营销支持。
当前，房产销售已全面进入市场化时代和品牌时代，消费者购房时除了关心房价、区域位置、居住环境问题之外，最为关心的就是商品的售后服务――物业管理。对此，房地产开发商需要物管企业良好的专业服务能力，为房产销售提供技术支持和长效服务，增加消费者的购买信心，丰富完整房地产企业塑造的专业品牌。
综上所述，房地产开发企业需要物管企业的全面参与，将物业规划、物业开发、物业施工、物业销售、物业服务各环节组成的价值链进一步增值优化，最终提高房地产商的经济效益，打造专业品牌。
（二）物业所有人对物业管理服务的需求结构。
这里，我们把物业所有人简单的分为住宅物业所有人、商业物业所有人、工厂物业所有人以及特殊物业所有人。
1.住宅物业所有人对物业管理企业的需求。
1998年后，我国住房制度全面进入了市场化阶段，消费者购买商品房后，迫切需要物管企业提供各项专业化服务，实现房产的保值增值，创造良好的居住环境。与此同时，随着人民生活水平的提高和生活节奏的加快，消费者除了需要物管企业提供物业公共服务以外，还需要企业提供各项特定的特约服务。
2.商业物业所有人对物业管理企业的需求
今年6 月下旬举办的《2005上海商业房地产展示交易会》 显示，去年上海新开工的商业地产项目面积达288.5万平方米，目前在建l万平方米以上的大型商业项目有66个，建筑面积达598万平方米，预计在未来三年内，将有557.9万平方米的大型商业项目投入使用。显而易见，三年以后上海人均商业面积将再增0.41平方米，达到人均商业面积1.78
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