不光是车被损，年初因为车位出租的事，该小区发生了业主堵路、上访的事件，因为媒体的报道，政府部门的干预，最后车位出租不了了之。
在小区业主不满的同时，管理该小区的西安金阳物业公司胡经理也很烦恼，小区车辆大幅增加，业主意见很大，每车每次只收取3元停车费，受损了我们真赔不起。
随着居民住宅小区化，关系到千家万户切身利益的物业管理受到越来越多的关注，对物业服务企业的监管，也成为社会关注的一个热点问题。
业主：物业收费高 发生纠纷维权难
说起小区物业的管理，家住西影路乾唐雁月小区的张女士有说不完的烦恼，“我们小区的物业公司是开发商成立的，总的来说感觉管理不专业，收费还不便宜。比如停车费，小区内路面停车一天10元，一个月就得300元，地上公共部分是我们业主的，凭什么收这么贵，还没有商量的余地。服务也不到位，家门口总是打扫不干净，有一次家里灯坏了，叫物业公司来修，结果没完全修好，还要了30元劳务费，让人很气愤。”
张女士说：“最近电梯费又涨了，也没和我们业主们商量，我们入住才两年，电梯应该有保质期和免费保养期吧，为何要收我们的电梯费，收的费用都用在哪了，谁也不清楚。”
记者随机采访了西安市各地段的10多个小区，业主们对物业管理或多或少都有一些意见，最主要集中在四个方面，一是觉得收费高；二是认为服务不到位；三是维权难，物业说怎么管理就得遵照执行，没有商量的余地；四是随着汽车保有量的大幅增长，因车辆停放费，以及车被损，小区物业和业主发生的纠纷日益增多。
家住南二环东方广场小区的郭女士说，我们小区进车就收费，电梯、楼道等公共场所设有商业广告，小摊贩进小区就要收摊位费，按照物权法这些收益都应归全体业主所有，也不知道物业用到哪里去了。
“我每个季度交近500元的物业费和电梯费，感觉也没享受到什么服务，门口的卫生和垃圾清理不及时，电梯和楼道没人按时打扫，热水供应不到位，还照常收费。地面不让停车，地下停车一个月400元，每个月还要交150元的车辆管理费，真让人承担不起。”家住曲江春晓苑的杨女士说，“我们反映这些存在的问题，也无人过问，难道没有人能管物业？”
业主自主选物业 现实当中难落实
陕西洪振律师事务所的郅旭鹏律师处理过多起物业和业主之间的纠纷，也多年从事物业和业主法律关系的研究。他告诉记者，在实践中，业主没有权利选择物业公司，导致业主对物业公司缺乏约束力。
业主入住小区前，一般开发商已经选择好了物业公司，业主只有接受，除非你不买这套房。而物业管理门槛低，物业公司水平参差不齐。因此，如何严格物业企业的进入机制，让业主真正自己来选择物业管理公司，是主管部门需要认真考虑的一个问题。
据了解，西安现在有超过70％的物业公司属于父子公司，就是开发商组建的物业公司。开发商组建物业公司的时候就给物业公司明确了职责，一是降低物业费，提高服务质量，为的是把房子卖得更好。二是帮助开发商解决开发中的遗留问题。这种“父子关系”体制，使得物业公司不敢在房屋验收和接管过程中，为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。
房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己是服务性企业的本质，不是以服务者而是以管理者的姿态对待业主，因而很容易引起纠纷。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，业主入住后发现原来的承诺没有兑现，只能把矛头对准物业公司。
郅旭鹏说，只有严格物业企业进入机制，用哪家物业公司由业主说了算，物业公司才能真正成为业主的服务者，才能真真切切维护业主的利益。
物业管理从本质上说是一种民事商务行为，物业管理不论其内容如何变化，参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。公开招标是一种建立二者之间行为规范的最佳方式，通过招投标所签订的合同是很明确的，也容易得到广大业主的认可，而且招投标能够引入市场竞争，实现优胜劣汰，优化资源配置。通过招投标，由业主自己选择物业公司，将成为未来物业管理市场化的主线。
物业收支不公开 业主监督无门路
记者在调查中发现，物业管理中的信息不对等，小区物业收支不明，没有公开，也是造成业主对物业公司产生不信任感的一个重要原因。
物业服务企业的经济效益问题是近年来被提及越来越多的问题。一般来说，小区收入以管理费、停车费、有偿服务为主，其他收入则包括小区公共场地出租、小区楼体墙体广告。费用支出则包括物管员工的工资福利及社保金、物管企业办公费用、公共设施维修保养，以及绿化、保洁、安保等其他为管理物业而发生的合理支出。
陕西津迈物业公司是一家拥有二级资质的物业管理企业，目前管理着13个项目楼盘，是西安市有着一定规模的专业物业公司。
说起物业管理企业在管理中存在的问题，津迈物业公司项目部苟经理不假思索地告诉记者：“物业费太低，企业利润薄，甚至亏本。”他以东方广场小区物业管理为例给记者算了一笔账：小区有540户，建筑面积54000平方米，物业费每平方米0.9元，共计48600元，小区雇佣保洁员、保安、其他工作人员30人，保安每月只有1000元，保洁员每月800元，员工平均工资1300元，一个月就得近39000元，再加上楼道灯、上下水管道等公用设备的日常维修，保洁、绿化等购买工具支出，公共绿地浇水、维护等费用，每个月的赢利就很少。而电梯费主要用于电梯的定期维护和年检等费用，基本没有什么节约。
另一家物业公司的贺经理告诉记者，他们公司这几年一直处于收支平衡状态。由于人员薪酬太低，公司很难招聘，如果小区物业收费标准不提高，已经难以维持费用支出。
对此，郅旭鹏律师认为，收费、支出是否合理，物业服务企业是否亏损，只有公开才是最好的办法。业主是小区的主人，物业应公开各种费用，便于业主监督，同时取得业主的理解和支持。如《北京市物业管理办法》就规定，物业企业必须在每年第一季度，公示上一年度物业服务项目收支情况等，凡是没有按时公示或按规范公示的，都将约谈企业法定代表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统。
业委会成立的少 维权监督没依托
西安市物业管理行业协会乔建民秘书长说，在物业管理中，业主觉得很多地方权益受侵害，没法维权，而物业又觉得业主对物业管理的理解有偏差，有的要求不符合规定。其实物业和业主是一个共同体，目标是一致的，物业受全体业主的委托管理好小区，为全体业主服务。既然业主是小区的主人，小区的管理就应有业主的全程参与和监督，就需要成立业主大会和业主委员会。
记者调查发现，在西安市众多小区中，成立业主委员会的可以说寥寥无几，位于桃园南路的锦园小区是其中一个。锦园小区有13栋住宅楼，1300多户业主，是西安市比较大，也是比较早实行物业企业管理的小区。
西安锦园物业管理有限公司总经理助理秦临平告诉记者，在物业管理中，因为业主对物业管理的内容、物业管理的范围不是很了解，要想得到业主的理解和支持，就必须进行充分的沟通。有了业主委员会这个业主自己选举成立的社团组织，对于出现的一些问题，就可以通过业主委员会进行沟通，而不再是和业主们一个个谈，这样既避免了矛盾，提高了效率，也维护了双方的利益，得到了业主们的认可和信任。
而对于业主来说，业主委员会是自己选举成立的组织，就有了维权和监督的机构。锦园小区业主委员会的杜主任告诉记者，业主委员会代表业主对物业公司的日常管理，各种收费的合理性以及支出进行监督，对业主反映的一些共性的、事关全体业主共同利益的事情，代表全体业主和物业公司协商，对物业公司进行四年一聘，这样业主的权利就得到了充分的保障。同时把物业公司一些正确的做法给业主解释，督促业主也尽到自己的义务，这样物业和业主都在法律的框架内履行自己的权利和义务，双方的权利通过这个组织都得到了维护，双方互相信任和支持，相处得也就比较融洽。
为何业主大会和业主委员会作为一个有利于双方的机构，在实践中却屈指可数呢？郅旭鹏说，按照《物业管理条例》规定，入住率达到一定标准后，需要建设单位书面告知物业所在地街道办事处，街道办事处收到书面告知后，组织成立业主大会筹备组，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，业主大会筹备组成立后，组织召开首次业主大会，选举业主委员会。
但在实践中，建设单位一般不会主动告知召开业主大会的条件已经具备，原因很简单，一是房子已经卖完，小区和建设单位关系不大，多一事不如少一事；二是成立了业主委员会后，小区业主维权就会更有效、方便了，建设单位处理起来就更麻烦了，因为原来面对的是单个业主，现在面对的可是代表所有业主的业主委员会；三是成立业主委员会需要一定费用，按规定应由建设单位承担，当然多掏一笔费用谁也不愿意。
成立业主委员会，还有一个渠道，就是完全由业主发起、组织，但是这一通道基本也行不通，因为一是业主都是来自各个单位，互不相识，指望大家短时间内共同组织起来不现实；二是需要有专人为了大家的利益跑程序、作奉献，有谁愿意放弃繁重的工作去为大家谋利呢；三是，业主的公民意识和民主意识还不强，团结性也不强。因此，在实践中，业主委员会多成了法律上的名词，而很难具体落实，这就需要政府部门出台硬性的规定，把成立业主委员会落到实处。
法律法规不完善 政府监管莫悬空
说起西安市物业管理目前的现状，西安市房管局物业办主任濮斌锋告诉记者，西安市目前有900家物业管理企业，一级资质的有10家，二级资质的有70家，有1600多个小区实行物业企业管理，入住居民达数百万，物业管理的好坏关系到千家万户的利益。对于物业公司的选聘，西安市已经开始实行招投标制，下一步将推广先进经验，进一步完善管理制度，加强监管措施，让业主真正享受到优质服务。
西安市的物业管理只走过了十几年历程，但发展迅猛。濮斌锋说：“在数量发展的同时，我们现在正逐步引导质量的提升，走向规模化、品牌化。”目前西安市已经有不少品牌物业公司深受市民信任，有的楼盘已经把物业管理作为一个卖点吸引受众，有的市民在买房时把物业也作为一个考虑因素，因为不仅买房，还要住得舒心。
濮斌锋说，今后物管企业竞争的焦点将体现在费用和服务上，谁能提供更好的服务，谁能更合理地收费，优质优价，谁就可能占领市场。目前物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。
采访中，在物业公司工作的陈经理对记者说，政府应该把物业公司规范管理起来。《物权法》对物业管理涉及很少一部分，《物业管理条例》很粗，规定不细，可操作性不强。现有法规的缺失，给处理物业纠纷带来一定的难度，不少业主感受不到政府对物业公司的有力监管，有点虚，甚至悬在空中。
业内人士提出，政府需要进一步加强监管的职能。把物业管理信息公开、业主大会和业主委员会的成立等真真落到实处，让物业管理置于业主的监督之下。工商部门和房管部门应加强对物业管理企业的监督检查，并实行动态管理，相应惩处措施均需到位。还有人指出，政府监管部门要制发物业管理合同范本，并根据实际情况适时予以更新，以解决各种物业管理新矛盾和新问题。
“出门城管管，小区物业管，家里家长管。”乔建民说，物业管理是一个新型的朝阳产业，物业管理已开始向产业化发展，已由最初的单纯住宅楼宇的管理服务开始向机关、医院、学校、酒店等大型物业深入，由最初的大城市定位开始向全国各中小城市的市场拓展，今后物业管理涉及的领域将越来越多，和百姓的生活越来越紧密。
随着城市化进程的加快，居民住宅小区化，小区管理社区化已是一个必然趋势。因此，对居民住宅小区的物业管理已经上升到一个社会层面，其引发的问题也上升为一个社会问题，如何从法律层面加强对小区物业公司的监管，也是一个事关社会管理创新的大课题。
