辽宁省工商行政管理局曾对物业服务合同“霸王条款”进行专项整治活动，并明确列举出了物业服务合同中不得含有的十五项损害消费者权益的“霸王条款”。

　　辽宁同格律师事务所范书领律师解释说，“霸王条款”是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的不平等的格式条款、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等。根据《合同法》第40条规定，霸王条款，签了也无效。

　　如果物业服务企业在其提供的格式合同中存在事先拟定的前述条款，即属于“霸王条款”，物业服务企业要承担行政责任。

　　为了让广大业主更透彻的了解这些霸王条款，明白霸王条款“霸”在哪？又因为哪些法律而无效。从本期开始，我们就将对辽宁省工商行政管理局列举的这15项“霸王条款”，进行分类解读。今日，本报对第一类免除法定义务的条款进行解读。

　　霸王条款1：办理入住手续时，水、电、热、气等代收费用及物业费一并交齐，否则不交钥匙，不得入住装修。

　　【解读】开发商订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，开发商就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙；而交纳水、电、热、气是业主与这些公用事业单位订立的另外一个合同关系，不能以一个合同代替另一个合同。

　　按照《合同法》第125条规定的交易习惯和物价部门的规定，业主入住后，享受了物业服务企业提供的服务，应当按月缴纳物业服务费，开发商强行要求业主预缴半年或一年的物业服务费没有法律依据，业主可以拒绝，开发商以此为由不按时交房应当承担违约责任。

　　霸王条款2：未结清物业费，物业可以不交出物业管理资料。

　　【解读】根据《物业管理条例》，物业撤退必须交出物业资料。《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　也就是说，交出物业管理资料是物业合同终止时物业公司的法定义务，物业公司不得以任何理由为借口不履行此项义务。更换物业公司，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账目修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。

　　其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。如果原物管的撤出出现阻力，比如拒不交出物业资料或者强行继续提供物业服务等情况，可以请求政府主管部门出面协调。