海珠：自住客与投资客同抢“房改房”

　　姚先生上周刚卖了一套海珠区晓港中马路的61平方米房改房，售房理由是租金回报率太低，而且担心再过几年这套20年楼龄的混合结构房改房就“卖不到好价钱”。房款到手后，姚先生旋即用从买家手上接过的53万元，外加自己的12万元存款，从一位投资型业主手中购入一套72平方米框架结构的房改房。“虽然新买入的房子楼龄并不短，不过我并不打算长期持有。现在租给美院的学生，月租2500元，等政策稳定后，这套房子就能高位售出。”

　　在老城区，像姚先生这类瞄准房改房的投资客并不少。受限贷影响，海珠区投资客反而更关注小户型单位。据德诚行新港西分公司谢荣晓介绍，在新港西附近的市场内小户型的盘源比较缺乏，很多客户来寻找总价数十万元或者月租1000~2000元的小户型单位，在市场供不应求的情况下，小户型买家及租户想找心水楼盘可能要多花心思。

　　天河：转买为租，租赁火爆

　　合富置业市场部梁燕明分析，10月有部分业主转卖为租，加上部分租约到期的租盘重新投入市场，令天河区租赁盘源相对充足，而白领、生意人等租客求租以及少量预算不足的准买家转买为租，令年底租赁市场较活跃。这些重新投入市场的租盘，部分业主会加租100~200元/间。

　　中原地产陈少媛指出，“天河北板块近八成的小户型基本上都是带租约出售，因此业主惜售后，盘源并没有流入租赁市场。而租赁市场方面，观望和资金紧张的买家从求购转为求租，由于7、8月租赁高峰期已经将大量盘源消化，现时市场上租赁盘源也不多，租金相应亦水涨船高。一些原本月租金为2000~2200元的一房单位，现时已经升至2200~2600元/月。”

　　陈少媛建议手中持有多套物业的业主，可考虑将楼龄较长、素质稍低的物业出售，目前楼价高企，物业的售价会比较理想。将资金套现后，再转购一套楼龄较短、素质较好的物业，无论是自住还是投资，保值和升值空间都比较大。

　　越秀：业主忙捂盘，短租赚一笔

　　据了解，越秀区小户型楼盘业主受新政影响，相继捂盘惜售，宁愿将楼房用于出租。而老城区楼盘因交通、学位等，租价稳居高位，租售情况有所下落。德诚行富基分公司夏传朝表示，受新政影响，越秀区小户型租金上升30%~50%，“同时物价上涨，消费指数下降，租客负担较重。”

　　对于小户型业主现时是放盘还是继续持有，夏传朝认为要看业主个人需求，看他们是需要将资金转向何处。“现在是市场观望期，作为中介还是建议业主看其个人需求决定。”合富置业淘金分行陈铁军建议，如业主手头有小户型的，不妨考虑短租市场，由于现在广交会、亚运等刺激，短租市场成交畅旺，而小户型需求量较大，短租租金收益较长租要大，因此可借机赚取丰厚的租金收益。

　　荔湾：业主多自住 售转租不多

　　中原地产彭建表示，新政出台，不少原本打算换房的业主都选择惜售，其中以芳村板块业主尤为明显。“这些业主所持有单位基本是中小户型物业，原本打算将手头物业出售，再买一些素质较好的单位。由于限购和换房成本增加，只好搁置了换房计划，令市场上小户型盘源相对减少。”

　　据业内人士分析，新政出台后市场小户型捧场客骤减，其中投资客减少的比例较大。而持有这部分物业的业主资金都比较充裕，眼见市场消费信心不足，宁愿捂盘惜售观望后市。彭建还指出，租赁市场的小户型盘源增加约5%，因业主以自住型居多，售转租的情况并不多。

　　记者观察：买家变租客 业主偷着乐

　　限购令一出，让许多首置买家调整或延后购房计划。原本打算买小户型自住的家庭将目光转向80~100平方米的中型单位，以求“一步到位”。本以为城中小户型必然受到冲击，可现时是小户型刚性需求尚在，业主则纷纷惜售，放盘量减少导致成交量下调，小户型楼价水涨船高。而“捂盘”业主选择“售转租”的不多，资金有限的小户型买家被分流至租赁市场成为新的租客。新老租客一旦会合，租赁需求将增多，精明的业主瞥见其中有利可图，租金价位顺势上浮。

　　小户型总价不高，对于手上有闲钱又无法再贷的投资客而言，这块小蛋糕自然不能错过。从现时二手住宅行情来看，无论是买家还是租客，都让放盘与放租的业主“乐呵呵”。经过几轮政策调整，买家购房心理愈发成熟，对于“买不买房”早已心中有数。

　　从单月上浮的租金不难推断，租客群正在扩大，虽无法确切区分有多少是从买家队伍里“跳槽”过来的，但新租客里肯定少不了未来的买家。与其削尖脑袋做“房奴”，倒不如持币观望地租房，或许有些无奈，但在自身条件尚未达标时，租房倒是当下明智的选择。