建议深圳立法为业主自治保驾
摘要：物业公司与业主的纠纷是深圳的热点、难点问题之一。随着国务院《物业管理条例》和国家《物权法》的颁布施行，深圳市民的维权意识和公民意识不断增强，过去深圳地方物管制度的缺陷、物业公司存在的问题和行政监管的缺失和不作为、乱作为，正日益凸显出来，成为深圳社区不安定的因索。
■ 公民论政
物业公司与业主的纠纷是深圳的热点、难点问题之一。随着国务院《物业管理条例》和国家《物权法》的颁布施行，深圳市民的维权意识和公民意识不断增强，过去深圳地方物管制度的缺陷、物业公司存在的问题和行政监管的缺失和不作为、乱作为，正日益凸显出来，成为深圳社区不安定的因索。
制度缺陷导致乱象
近15年来，深圳地产商以及下属物业公司违背市场经济规律，卖房强制捆绑搭配“物业管理”(商业服务)，先入为主单方强制垄断物管费定价，造成深圳物业管理收费居全国最高；物业公司侵占小区业主“共有部分”(小区公共道路、停车场、架空层、天台、小区会所、配套商业用房、外墙电梯广告发布等)；乱收费做假账，非法租售小区业主共有车位，侵害物权业主的合法权益，已成为普遍现象。
由于过去的深圳地方立法实质是主管部门代拟立法，制度设计缺陷严重，显失公平平等，直接造成目前深圳业主委员会成立难、备案难、物管企业更换选聘难、司法救济难。
深圳是中国改革创新的试验田。深圳地方立法应顺应民意，乘国家行政体制改革的东风，通过地方立法，探索践行党的十七大提出的推进“基层群众自治制度”，“扩大基层群众自治范围”，将国家《物权法》落到实处，为国家解决小区物管这一全国性的热点难题试验探路。
业主自治管理有四大益处
1.实行业主自治管理符合党和国家方针政策，有利于深圳公民社会的培育建立。
社区业主自治转型，是党的十七大提出的“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”的具体实践，有利于深圳公民社会的培育、建立。深圳有大批富有公益精神的义工，这是实行业主自治管理的基础。政府要引导城市公民学会自我管理社区家园，不要一遇到商业经济合同的纠纷就找政府，让业主学会依法自治解决，这将降低政府社区管理成本，节约公共资源。
2.实行业主自治管理符合业主愿望和市场经济规律。
物业管理是一种商业服务，应按市场经济规律进入和运作。选不选择物管企业管理小区？选择谁来管理小区？小区实不实行业主自治管理？应由业主自行决定。“业主出钱选‘管家’”，政府主管部门强制插手“包办婚姻”的做法，与深圳经济特区的特点相背离，不利于物管行业的健康成长发展。把国家法律赋予物权人的物业管理的选择权归还给业主。理顺市场关系，打破行业垄断，让政府行政从民事商业活动中退出，探索按市场经济规律，解决商业服务物业管理的矛盾纠纷，深圳地方法探路势在必行。
3.实行业主自治管理有利于消除物业公司同业主之间的矛盾纠纷，有利于维护社区稳定。
当前影响小区安全稳定的主要矛盾是物业公司同业主之间的矛盾冲突，集中表现在三个方面：物业管理方侵占小区业主“共有部分”进行出租营利，如停车场、小区架空层、会所、户内外广告发布权等。业主没有财权，物业管理方高收费乱收费，收费不公布账目，做假账，欺骗物权业主消费者。物业公司收费少做事，不做事，达不到服务标准。
小区实行业主自治管理后，矛盾冲突一方的原有物业公司撤离小区，小区的决策管理权、收支财务权由业主大会选出的“自治管委会”掌控，“自治管委会”按业主大会的决定运作，直接聘请物管经理人，向保洁、电梯、保安等专业服务公司进行“菜单式”购买服务。减少了中间环节，降低了物管开支。小区是业主共同的家园，业主与业主之间利益是相同的，业主自治管理小区更容易交流沟通，矛盾纠纷会更少些，有利于维护社区稳定，同时也降低了政府对社区管理的成本。
4.实行业主自治管理减少中间环节，有利于降低深圳居民生活成本。
深圳物业管理收费较高。办公写字楼、商铺的物业管理收费高更是将创业者从办公写字楼逼进了居民住宅区，使深圳的人居环境恶化，住宅禁商的法规形同虚设，推行难度大。
据调查，深圳相当多的物业公司实际上是属于“中介”角色，业主普遍满意的物管企业并不多。许多物业公司通过卖房强制捆绑搭配“物业管理”(商业服务)，以不公平的方式先入为主，单方强制垄断物管费定价收费，然后将小区保洁、电梯设备维护等项目分别外包出去，从中“吃差价”。相当多的物业公司不公布物管明细账目，物管做假账已是公开的“商业秘密”，一些所谓的“国家一级物管企业”做假账侵占业主利益已是不争的事实。“物管中介”做假账是造成深圳物业管理收费居全国最高的主要原因。实行业主自治管理，变“物管中介”为“业主当家”。减少深圳物管中间环节，业主不再供养物业公司，让业主像选择家政服务一样直接向保洁、电梯、水电管线维护等专业公司购买服务。这将促进这类服务行业的发展，促进下岗职工再就业，同时也有利于降低深圳居民的生活成本，减轻民生负担。
实行业主自治的两大构想
实行业主自治的具体操作模式为：1.有自治需求的小区可自行组织召开业主大会，成立类似香港“业主立案法团”的“××小区业主自治管理委员会”。小区业主自治管理委员会以“非赢利性的社会社团”或按“依法成立的其他组织”，在民政部门注册备案登记；到公安部门备案登记刻印公章；按国家民间社团法规年审管理。小区“业主自治管理委员会”可在银行开设账户。小区业主共有的停车场可以“X××小区业主自治管理委员会”的名称在停车场管理部门注册备案登记。小区“业主自治管理委员会”可在税务部门按相关规定进行申报纳税。小区“业主自治管理委员会”的决定对全体业主具有法定效力；小区“业主自治管理委员会”具有独立的民事资格，可代表业主参与民事诉讼。
2.由小区“业主自治管理委员会”直接聘请物管职业经理人或有能力的物管公益专家主理小区日常物管监理事务；小区“业主自治管理委员会”直接收取物管费，直接掌握小区业主财权；小区“业主自治管理委员会”直接同保洁、电梯、消防设备等维保专业公司签订保洁、维护合同；定期公示物管收支账目，减少中间层，将有利于降低深圳居民生活成本。
因此，笔者建议立法拟规范的主要内容应包括：
规范小区“业主自治管理委员会”选举程序。每户一票，投票户数必须超过小区二分之一户数。重大事项公示表决议事程序。
规范小区“业主自治管理委员会”运作程序。建立小区自治规章制度，实行信息公开、财务公开、保障业主知情权、表达权。
规范小区“业主自治管理委员会”监督程序。
小区“业主自治管理委员会”分设“执行委员会”、“监督委员会”。
