物业服务收费标准不透明，业主对物业公司怨声不断；小区设施维修不及时，业主与物业公司剑拔弩张……10月1日起，南宁物业服务收费行为将进一步规范。近日，南宁市物价局与南宁市房产管理局联合制定《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（以下简称《标准》），南宁市普通住宅小区前期物业管理服务分为4个等级。不同等级有不同收费标准，最低0.36元/月·平方米，最高可达1.65元/月·平方米。《标准》同时也规定收费标准原则上一年一定。

政策解读

1 对象：适用于前期物管小区

规定：收费标准只适用于南宁市区范围内、业主大会成立前由建设单位选聘物业服务企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的住宅小区。建设单位与物业服务企业已签订住宅物业服务合同的，物业服务及收费仍按原合同约定执行。合同到期后，尚未成立业主委员会的住宅物业，其物业服务及其收费标准按正式公布实施的等级收费标准执行。

解读：南宁市房产局物业管理科副科长姚丽丽表示，南宁很多小区的前期物业管理纠纷和投诉多是由于物业服务公司与业主在收费与服务方面存在信息不对称所造成的。物业服务公司没有一个具体的服务等级指标，业主也无法用客观的标准来衡量物业的服务质量。而很多物业服务公司也抱怨业主们总能找到各种借口拒交管理费。《标准》的出台有利于解决这一难题。

新的收费标准适用于住宅小区业主大会成立前由建设单位选聘的物业服务企业，即前期物业管理小区才适合按等级收费。已成立业主委员会的小区，则不适用于此标准，不过，该收费标准也提供了一定的指导作用，业主委员会可据此与物业公司协商确定。商业、写字楼和别墅，依然按原来的桂价格[2007]122号规定执行。

2 标准：按4个等级收费

规定： 物业服务分为4个等级，不同等级有不同的收费标准。新《标准》还制定了10%的浮动范围，以利于企业制定具体的价格（见表一）。实行分等级收费后，小区停车收费标准也重新进行了规定（见表二）。

解读：《标准》明确规定了物业服务各等级的内容，每个等级标准都包含综合服务、房屋管理及维修养护、共用设施设备维修养护、绿化养护、保洁服务、协助公共秩序6个方面，每个方面都有详细的要求（见表三）。物业公司要提高物业管理收费，只能通过提升服务质量和服务水平来提高自己的物业服务等级。而业主们也可根据自己的承受能力，选择相应等级的物业公司。

3 监督：收费和服务信息公开

规定：物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将实行的服务等级相对应的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

解读：南宁市物价局有关负责人解释，物业公司将服务内容、收费标准予以公示，接受业主的监督，也让业主对物业收费更加明了，明明白白消费，减少物业与业主之间的矛盾纠纷。

4 后续：收费标准原则上一年一定

规定：根据市场及物价指数的变化情况，服务等级标准可相应调整；收费标准原则上一年一定，如在没有新的年度价格出台前，则继续延用上一年度的收费标准。

解读：南宁市物价局有关负责人解释，该规定实际上是综合考虑了物业公司与业主的需求。由于物价指数每年不同，始终执行一个标准，有可能造成业主承受不起，也有可能让物业公司入不敷出。《标准》规定收费标准原则上一年一定，以适应市场变化。

焦点关注

1 不收电梯费,总费用不降反升？

《标准》规定，带电梯住宅物业服务收费还包含以下3项：物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）；专业维保商的维护费；电梯的年检费。电梯电费按实际发生额进行分摊。

目前，南宁市所有享用电梯的业主，每月都要交30元左右的电梯维护费。实行等级收费后，物业服务公司不得再收取这30元的电梯费。但一些业主担心《标准》实施后业主的物业总体费用不降反升。家住龙光·普罗旺斯的张小姐表示，目前小区物管费用0.75元/月·平方米，电梯维修费用30元/月，而小区的物业服务公司广东龙光集团物业管理有限公司是国家一级资质的物管企业，按《标准》收取的是1.5元/月·平方米，以一套100平方米的房子为例，实际上业主比原来多交45元/月。

对于业主的担心，广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司总经理郑晓嘉表示，公司将结合小区的实际情况，广泛征求业主的意见后，再制定具体的收费标准。

2服务等级由谁来定？

物业公司的服务等级由谁来确认？采访过程中很多业主表示疑问，该不会是物管公司说自己是多少级就多少级吧？

南宁市房产局物业管理科副科长姚丽丽表示，物业服务等级是由物业服务企业与建设单位在物业服务合同中约定的。物业服务企业与建设单位签订物业服务合同后，应当以书面形式及时将执行的服务等级和收费标准分别向南宁市房产局、南宁市物价局备案，如不备案，一律按服务合同所签订的服务等级及收费标准降低一级执行。