这个小区名为海逸豪苑，坐落于温岭市松门镇东南居住区滨海大道西侧，用地93704平方米，内有98幢排屋。开发商是浙江鸿欣房地产开发有限公司。

    “国际原墅三大会所，7400平方米，共四层楼。是专为懂得审美的上游阶层建造的，三大会所以高格调的设计风格，国际标准的豪华装修，完善的休闲娱乐设施，彰显每位使用者的尊贵身份。”

    就是在这诗般广告语的诱惑下，小区业主心动了。他们告诉记者，一墙之隔的小区，每平米售价不过千余，但他们还是选择了售价达4-5倍的海逸豪苑。“当时开发商送给我们一张会所的宣传碟片，说外面是极具欧式的建筑风情，里面还有咖啡厅、健身房、商务会议厅等休闲娱乐设施。“要不是看中这个超大面积的会所，我们也不会买。”

    “现在装修全部停下来了。”如今，不少业主对此小区兴趣索然。因为2008年8月，开发商就把会所卖给了温岭当地一家造船厂，售价高达2700万元。

    公建用地为何能卖出如此高价

    “会所要还是公建性质，最多只能卖500-800万。”小区业主叶政珲表示，这样一来，会所的变性的原因也就有了解释。

    记者随后查阅了多个相关文件，发现该会所的性质的确已经从公建改成了商业。“文件中写明了会所是商业用房，那买走的人干什么都可以，那价值就提高了，这是政府违规审批的问题。”叶政珲表示。

    面对如此指责，温岭市建设规划局局长郭建跳声称自己刚上任两个月，对情况不了解。而该局的委托代理人、浙江台温律师事务所的律师蔡驰江在一审答辩中给出了这样的解释：“会所早在2003年时就已经变成商业用房了，这时小区还没有对外出售，因此与业主无关。”

    蔡驰江同时出示了证据，也就是2003年10月30日，温岭市建设规划局下发的《关于核发南洋花苑小区(先更名为海逸豪苑)项目建设工程规划许可证的通知》，在附录的小区平面规划图中，会所的性质明确是商业用地。

    但是在两个月后，也就是2003年12月30日，温岭市发展计划局在给开发商的批复中写到，会所的土地性质为公建用地。

    可疑之处不止如此。记者同时翻看了2007年温岭市政府办公室的会议纪要，以及2008年温岭市建设规划局文件处理单。在这两份文件中，会所“商业用房”的性质被再次明确。

    既然蔡驰江律师称，会所在2003年已经被明确为商业用房，那么，2007年以及2008年的两份文件显然有画蛇添足之嫌。记者试图就此点采访蔡驰江，但遭到了拒绝。

    “公建用地不等于商业用地。”资深规划专家、浙江大学教授周复多告诉记者，按照规范，居住区内必须要有配套设施，其中包括文化、教育、体育、医疗卫生、社区服务、行政管理、市政设施等九大类，商业用地只是其中的一部分。“用商业用地来代替公建用地是不可以的。”
业主称政府多部门联合违规操作

    按照规定，小区用地性质改变需要公示，然而，不仅业主对此毫不知情，就连公示本身也是存在漏洞。

    “没有一个业主看到过公示，到目前为止，温岭市建设规划局也说不出公示的具体时间和地点。”小区业主的委托代理人、浙江海豪律师事务所律师付宏文表示。

    尽管没有公示的时间、地点，但温岭市建设规划局却有公示文件，《关于同意调整海逸豪苑规划条件的公示》被当做呈堂证供出现在一审法庭上，落款时间为2008年3月10日。

    然而，记者随后看到了一份同样由温岭市建设规划局发出的，编号为温建规审[2007]133号的文件处理单，里面写到“商业用房建筑面积5103.17平方米，其他用房建筑面积2235.49平方米。”而落款日期却是2008年3月6日。

    “应该是先公示征求意见，然后再审批。”周复多表示，温岭市建设规划局显然是颠倒乾坤了。

    “在将会所‘变性’的过程中，温岭市建设规划局实际上采取了两步走战略。”付宏文律师告诉记者，该局之所以先审批了5103.17平方米，而留下了2235.49平方米，是想先探探风声。要是外界没有不良反应，剩下的部分也会‘变性’。”

    果然，在2008年5月5日，温岭市建设规划局再次发出了编号为温建规审[2008]560号的文件处理单，彻底完成了会所的“变性”。在完成审批后的三个月，也就是2008年8月11日，《关于同意明确海逸豪苑相关规划条件的公示》诞生了。

    事情发展至此，小区业主以为一切都是温岭市建设规划局惹的祸，然而，随后一份由温岭市人民政府办公室发出的编号为温政办纪[2007]155号的《关于松门海逸豪苑小区有关问题协调会议纪要》的文件却让他们改变了想法。“在我看来，这是政府多部门和开发商共同合力的结果。”业主叶政珲表示，“政府保护了开发商。”

    根据《会议纪要》记录的内容，早在2007年9月10日，也就是前面提到的两份文件处理单和公示发出的前一年，在温岭市府办副主任庄德震的主持下，该市建设规划局、国土资源局、监察局以及松门镇人民政府等部门和单位就专门针对“小区变更土地用途”问题达成了一致意见，同意“将小区公建楼现经营酒店房屋及一层其余部分房屋(即会所)土地性质调整为商业用地。”

    “会议纪要已经明确了会所的土地性质，温岭市建设规划局在执行时要先行试探外界反应，所以才有了2008年的两份文件处理单。”付宏文律师告诉记者，在两份文件处理单中间，还不得不提到该市国土资源局的一份文件。在2008年7月30日，国土资源局以“其他用房”用途不清为由，想该市政府请示，将2235.49平方米其他用房也确定为商业用房，这得到了副市长曹羽的签字同意。

    海逸豪苑的全体业主因此联名向温岭市政府写信反应情况，他们说：“开放商改变公建用房性质的行为已全部得到温岭市政府相关部门的行政许可。然而，用地规划修改，直接的利益损害人显然是小区的全体业主。从未征询业主意见，直接改变小区规划，市政府行政行为的失当性已十分清楚。”
违规行为在小区不止一处

    需要特别指出的是，除了违规审批，该小区还存在着超面积构建的违规行为。

    温岭市国土资源局在编号为温土资[2008]62号的《关于松门海逸豪苑小区调整建筑面积的请示》中写到，按规划，小区建筑面积是40873平方米，建成后实际建筑面积是42515.51平方米，存在超建筑面积情形。

    超建了1642平方米，相当于增加了8幢排屋，而违规的代价仅是支付出让金263.3095万元。“罚几百万对于开发商来说不算什么，他可以靠8幢多出来的排屋赢利1个亿。这是损害人民利益的。”周复多教授表示。

    在比对了几户业主的商品房买卖合同后，记者发现，2006年初，该小区每平米售价仅为4123元，到了2007年底则涨到了6094元。截止2008年，98幢排屋已经全部售光。

    “开发商增加容积率严重损害了小区住宅品质。市政府对违规行为予以许可追认的行为，是肥了开发商私囊，损害了全体业主公益。”在给温岭市政府的联名信中，海逸豪苑的全体业主表示。

    2009年4月13日，台州市黄岩区人民法院对此案作出了一审裁定，法院以业主不拥有该公建房产权，没有利害关系，无主体资格为由，驳回原告起诉。“但是根据新颁布的《物权法》，小区内公建房产归开发商还是业主，一直都没有定论。”付宏文律师表示。

    记者了解到，海逸豪苑的案件并不是个案，房地产开发中违规变更规划、调整容积率是当前人民群众反映强烈的突出问题。

    为了促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展，浙江住房和城乡建设厅、监察厅已联合下发《关于开展房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理行动的通知》，从上个月起，对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对涉及提高容积率以及改变土地使用性质的房地产项目逐一进行清理检查。

    根据《通知》，对检查发现的违法违规问题，将严格依法处理，发现国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、以权谋私等违法违纪行为将予以严肃查处。

    二审结果如何，本网记者将继续关注。(记者 柴燕菲 实习生 赵晔娇)