首页 教育培训 培训信息 新建商品房物业管理基础配套设施在交付使用前承接验收应把握的几个重点环节

新建商品房物业管理基础配套设施在交付使用前承接验收应把握的几个重点环节

根据住建部《物业承接查验办法》(建房[2010] 165号)和《南充市市辖三区新建商品房物业管理基础配套设施交付使用备案暂行规定》(南府办函[2010]10号)以及四川省从今年10月1日起即将实施的《物业承接查验办法》要求,不难看出各级政府主管部门近期纷纷出台这些政策,旨在纠正以前个别开发企业在完善物业管理基础配套设施方面存在许多问题,给业主(物业使用人)的居家和物管企业后期的管理带来了诸多困难,有的还由此引发了社会不稳定因素。因此,我们针对承接查验过程中发现的问题,重点应把握以下几个环节:

 

一、       认真查阅软件资料,为该物业项目备案作为重要依据。

我们认为:开发建设单位应在物业项目竣工交付使用前30日前应对照《办法》和《规定》,认真查找收集所需资料,做到事前落实专一负责,注重平时资料的收集,防止漏项。具体地讲需要平时准备的资料:一是基本资料。如:开发项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、拆迁安置资料(如有才备)、项目命名资料或地名办出具的街道门牌编号、工程质量保修合同或协议、业主产权资料(含分户名册、面积、选聘物业服务企业审批表、前期物业服务合同(实行公开或协议选聘物业服务企业的审批表)、管理规约、开发商的售房合同(重点是附件七开发商对业主的承诺)、房屋使用说明书、房屋质量保证书)。二是综合竣工查验资料。如:规划总平面图、竣工图、建设工程规划验收合格证或报告书、消防查验意见及同意使用意见书、公共配套综合验收合格证明材料、水电气合同或协议或验收合格书面文件(含二次供水卫生防疫部门出具的水质检测合格报告)、电梯等特种设施设备检验及准用资料、专项维修资金缴存证明资料、成立首届业主大会工作经费证明(总建筑面积2万平米以下的5000元,2-5万平米的10000元,5万平米的20000元)。三是查验设施设备资料。如:设施设备出厂合格证、使用说明书、保修协议等。四是物业共用部位共用设施设备。如:共用部位:户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、消防通道,物管用房(按3‰标准配置,不足50平米的按50平米留用)。共用设施设备:有上下落水管道、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线(通信有线电视网络线到户的证明文件)、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、燃气管道、消防设施、安防设施(周界、围墙)、绿地、道路、路灯、沟渠、排污(排入市政管网证明和空调冷凝水排放管位置)、垃圾转运设施、机(非)动车停车场(棚)、公益文体设施和公共设施设备用房等。要采取照片加文字的形式进行说明。上述材料准备齐全后报备案部门组织专家等相关人员审查。在5个工作日告知开发建设单位进行现场踏勘和组织移交。

 

二、       现场踏验环节要到位,对照《标准》和《办法》及《规定》找问题。

备案部门接到备案申请后5个工作日告知开发建设单位进行现场踏勘并组织移交。在组织移交和现场踏验过程中,一是要成立查验小组,进行明确分工。局属分管科室、各区办事处、街道(乡镇人民政府)、社区居委会、物业管理专家、物业公司负责人、开发建设单位负责人等组成验收移交小组,对参验移交人员要进行明确分工,做到认真查阅,各负其责,签字确认。二是对现场踏验要到位,不留于形式。现场踏验要按照资料内容进行一一核对核实,防止弄虚作假或走过场。三是对重点部位要认真查验。凡是涉及到小区供水、供电、消防、技防、物管用房、停车等事关业主根本利益的事项,查验组要亲临现场,防止走马观花留于形式。

 

三、       对存在的问题要及时与开发商进行交流,限期整改不留于形式。

一是对存在的问题要作好记录,做到有据可查。在现场踏验过程中,查验

组对发现与备案资料不相符的,一定要作好记录,现场踏验结束后要及时与开发建设单位负责人进行沟通,通报现场踏验过程中发现的问题,要求开发建设限期整改,待整改合格后由验收小组出具《物业管理基础配套设施交付使用备案纪要》,随备案资料上报备案。二是搞好跟踪复检。对查验中存在的问题,防止个别开发商迟迟不能及时整改,查验组要安排专人进行及时复检,对整改不过关的,坚决不能放任自流,不把问题交给业主和物管企业。否则,会造成遗留问题越积越多,给后期物业管理造成更大的管理难度,业主的意见也大,给政府丢下难摊子。三是搞好不定期回访。为了保持工作的延续性,优化物业管理服务,提升物业管理品质,政府行业主管部门要不定期组织对各小区进行回访,要认真听取物管企业和业主的意见和建议,为今后的工作不断总结和积累经验。四是要把已检物业项目纳入年终目标考核之中。政府主管部门特别要借助每年企业评优和小区创优的同时,将已验收的物业项目进行一并检查,防止因管理不善物业项目品质下降。

 
431    2013-05-09 11:19:29