第一部分 物权法总则
为了让大家了解物权法这部法律，我首先简要地介绍一下它的立法背景和目的。
一、物权法的立法背景和目的
（一）物权法的立法背景
1992年，我国确立了社会主义市场经济体制以后，迫切需要一部规范社会主义市场经济秩序的物权法。因此，从1993年起我国就开始起草物权法，并于1998年3月份分别委托梁慧星和王利明两位教授负责起草物权法。1999年10月，梁慧星教授领导的中国社会科学院法学研究所物权法起草小组完成了《中国物权法草案建议稿》，2000年12月，王利明教授领导的中国人民大学民商事法律科学研究中心也完成了《物权法草案建议稿》。2001年年底，全国人大法工委就在这两个建议稿的基础上，完成了一个《物权法草案》（征求意见稿），发给全国各地法院征求意见。在征求意见的基础上，人大法工委形成了草案建议稿。2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议，随后的几年里，十届全国人大常委会又进行了6次审议，并于2005年7月10日将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行了专门调研，充分听取了各方面的意见，不断进行修改。2007年3月8日，《中华人民共和国物权法（草案）》提交十届全国人大五次会议审议，3月16日表决通过，同年10月1日开始实施。从1993年开始起草物权法，到2007年3月16日最后审议通过，前后经过了13年，历经8次审议，这在立法史上是一个奇迹。因为根据我国《立法法》的规定，一般法律经过三次审议就能通过，物权法却审议了8次。这说明什么呢？说明这部法律非常重要，所以在制定时大家非常慎重。正是因为有了这么长时间的酝酿，这么多次的审议，物权法才深入人心，得到了普遍认同，以致于最后表决时能够以2799票的高票通过，除有38票弃权外，反对票只有52票。这次审议通过的物权法共分为5编、19章、247条，这5编分别为总则、所有权、用益物权、担保物权和占有，从物权法的这一结构，我们可以看出我国物权的体系包括：所有权、用益物权、担保物权以及占有制度。在这一物权体系中，所有权为自物权、完全物权，用益物权和担保物权为他物权、定限物权，其中用益物权又细分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权；担保物权又细分为抵押权、质权和留置权。
（二）物权法的立法目的
刚才我们已经了解，物权法是通过长时间的酝酿，经过各方力量的斗争、妥协最终制定出来的。那么，我们制定这部法律到底有什么用呢？或者说它的立法目的是什么呢？我们可以用8个字来概括，那就是“定分止争，物尽其用”。物权法第1条开宗明义地指出：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”该条把物权法的立法目的表述的清清楚楚，那就是为了定分止争，物尽其用。大家都知道，在我国春秋战国时期的秦国有个商鞅，他搞了一次著名的变法运动，叫做“商鞅变法”，商鞅在变法的时候，曾给秦国的大臣们讲了一个寓言，用文言文说就是：“今一兔走，百人逐之，非一兔足以为百人分也，由分未定。积兔满市，行者不顾，非不欲兔也，分已定也。故，治天下及天，在乎定分而矣。”这句话的意思是说，有一只兔子在前面跑，一百个人在后面追，并不是一只兔子可以为一百个人分，而是因为名分未定，谁先抓住了兔子，谁就是兔子的主人。在集市上到处都摆着兔子，为什么大家不会去抢呢？这是因为名分已定。同样的道理，我们今天制定物权法就是为了给形形色色的物定名分，明确其归属，以便更加充分地发挥物的效用。
二、物和物权
（一）物权法上的物
物权法上的物具有特定的内涵，它并不是指自然界的一切事物，而是指那些存在于人身之外，能为人力所支配，并且能够满足人类某种需要的客观物质对象。我国物权法并没有给物下定义，而是指出物包括不动产和动产，在法律有明确规定的情况下，权利也可以成为物权的客体。所谓不动产是指，位置固定，不易移动，或者虽然可以移动，但移动以后会损害它的价值的物，如土地、房屋以及林木等等；所谓动产是指可以任意移动，且移动以后不会损害其价值的物，如汽车、电视机、手机等等。在传统民法上，不动产以外的一切财产都看作是动产。物权法中的权利主要是指一些财产性权利，如知识产权中的财产权等，它们可以作为担保物权的标的，如权利质权、权利抵押权等。
下面我们看一下物具有的法律特征，它共有以下四个方面的特征：
1、物必须能为人们的感官所感知，具有客观实在性。物并不是我们凭空想象出来的，而是实实在在地存在的，它通常表现为具有一定形状并且可以用一定数量表达的物质，如两本书，三袋大米，一块土地等，但并不限于这些，像电、热、声、光等，尽管没有形状，但由于它们能被我们意识到，并能够为我们所支配，因此也是物权法上的物。去年全国高级法官晋级资格考试民商法试卷判决书制作部分有一个案例，这个案例也是现实生活中的一个真实案例，是由北京市海淀区法院审理的，大家可以判断一下案例里涉及的物质是不是物权法上的物。这个案例是这样的：原告李某是一个游戏玩家，被告是网络运营商北极冰科技公司。李某在过去的两年里，在一个名叫“红月”的游戏里积累和购买了各种虚拟的“生化武器”几十种，这些装备使他一度在虚拟世界的战场上纵横驰骋，战无不胜。但2003年2月的一天，当李某再次进入游戏时，却发现自己所有的虚拟装备丢失，其中包括自己最心爱的3个头盔、1副战甲和2份毒药等。于是，李某开始在现实社会中进行一场“另类战争”，他先是和游戏运营商交涉，希望找到盗走其武器的玩家，结果被拒绝。李某又到公安机关报案，也没有得到解决。他于是一纸诉状将游戏运营商北极冰科技公司告上了法庭。法院经审理后认为，虽然所丢失的虚拟装备是无形的，且存在于特殊的网络游戏环境中，但并不影响虚拟物品作为无形财产的一种，获得法律上的适当评价和救济。玩家参与游戏需支付费用，游戏卡需以货币购买，因此虚拟装备具有价值含量，于是判决李某胜诉。这个案件当时在社会上引起了强烈反响，也引起了民法学者的广泛讨论。大家都在思考这样一个问题，网络世界中的虚拟财产究竟是不是物？有一种观点认为网络游戏中的“武器装备”是用货币购买来的，并且具有独立性，可为人所支配，所以是物；另一种观点认为，网络游戏中的“武器装备”本质上是一堆电脑形成的数据，而不是财产，所以不是物权法上的物。我的观点是网络虚拟财产并不是物权法上的物，因为它不具有客观实在性这一属性。
2、物必须存在于人身之外，具有非人格性。现代社会已经消灭了人剥削人的制度，过去那种把人当作“会说话的工具”的时代已经一去不复返了。人的身体不能成为物，不仅他人不得侵犯，就连权利人自己也不能随便处分。因此，安乐死在法律是不允许的。既然人身不能为物，那么人死亡后遗留下的尸体以及人的器官能不能成为物呢？有这样一个案例：原告杨某的丈夫徐某因患病住进医院。不久因败血症多脏器功能衰竭死亡。医院在没有征得原告同意又没有办理完备尸检手续的情况下，擅自由本院医务人员对徐某的尸体进行了解剖检验，并取出心、肝、肺等器官留作研究使用。原告事后得知此事，就将医院告上了法庭。法院认定医院的行为构成了侵权，判决医院归还了死者的器官。为什么这样认定呢？因为尸体不是人身，没有思维和生命，在符合法律和社会公共秩序的情况下，尸体可以成为物权法上的物。医院擅自对徐某的尸体进行解剖并留取脏器，实际上已经侵犯了原告对尸体的处分权，所以应负侵权责任。今年1月23日，我在中国法院网上看到了一篇报道：一位孕妇在医院产后死亡，拖欠医院53万元医疗费，孕妇的丈夫郭某还不上该费用，医院提出要么还钱，要么将他妻子的遗体捐献给医院用作医学研究来折低医疗费，否则医院将拒绝归还其妻子的遗体，这使郭某左右为难，以妻子的遗体抵债吧，自己良心上过不去，如果不抵债吧，自己又支付不起巨额的医疗费，最后双方一直僵持着。在这里患者死亡后留下的遗体显然也是物权法上的物，而且这个物还被医院当作了留置权的标的。同样，对于人的器官来说，当它们与活人的身体尚未分离的时候，它们是人身体的一部分，不能成为物权法上的物，因此强行抽取他人的血液，摘取他人的器官都是法律所不允许的；然而当这些器官在与活人的人身分离的情况下，也可以成为物权法上的物，如我们义务献出的鲜血、捐献的器官等等。
3、物必须能为人力所支配，也就是具有可支配性。物只有可以被支配，人们才能够以它为客体建立各种各样的法律关系。这里的支配，包括占有、使用、收益及处分。如果某一东西能给人们带来利益，但不能被人们直接占有和支配，那它并不能成为物权法上的物。例如，天上的太阳、月亮以及其他许许多多的星星，虽然客观存在，并且由于现代科学技术高度发达，人们可以乘坐宇宙飞船遨游太空，也可以登上月球并在月球上行走，实现了“可上九天揽月”的梦想，但我们却不能直接支配和控制它们，所以说它们仅仅是物理上的物，而不是物权法上物。当然，宇航员从天体中带回来的东西可以为物，例如当年美国的阿波罗曾从月亮上带回一些石头，尼克松总统在访华的时候就曾把它当作贵重的礼物送给了毛泽东主席，这块石头当然是物权法上的物，因为它已经能为我们所支配，具备了可支配性这一属性。
4、物须能满足人们社会生活的需要，也就是具有有用性。物不仅需要能被支配，还需要能满足人类社会生活的需要，不能满足人类社会生活需要的物，如一粒米、一滴水，虽然是物理上的物，但并不是物权法上的物。相反，只要能满足人类生活需要，即使物的金钱价值非常低，甚至为零，也不妨碍它成为法律上的物，如亲人的照片，爱人的书信，由于能满足人的精神需要，具有情感价值，也可以成为物权法上的物。有这样一种东西，大家可以判断一下它是不是物权法上的物。在去年7月份的《山东法制报》上我看到了这样一篇报道：在北京东四环附近的一家早点铺里，出售的小笼包肉陷是用经过化学处理的废纸箱做成的。这家早点铺的摊主先将脏兮兮的废纸箱泡进装满水的大铁盆里，然后加入工业用火碱。纸箱被火碱腐蚀后变成褐色，很容易弄碎。摊主将浸泡后的纸弄碎放在案板上用刀剁碎，然后与肥猪肉肉陷放在一起搅拌，撒上一些猪肉香精，“包子陷”就这样做成了。这种用废纸箱做成的“肉陷”在蒸熟后颜色和真正的猪肉陷没有什么两样，一般消费者很难区分出来。这个黑心的摊主为了牟取暴利，竟然把顾客的肚子当成垃圾箱，让顾客品尝垃圾。据说，在工商部门对该黑窝点进行突击检查时，摊主已经逃之夭夭。这个所谓的新闻后来被证实是一条假新闻，是人为杜撰出来的。我们先撇开它的真假不管，假如真有这种用废纸箱做成的肉陷，那它是不是物权法上的物？这个问题大家可以回去思考一下。
（二）物权的定义
我们再来看一下什么是物权。物权法第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”本条对物权下了一个定义，即物权是指权利人对特定的物享有的直接支配和排他的权利。
物权是和债权相对应的一个概念，关于什么是债权，我们都比较熟悉。债权是请求特定的人即债务人为一定给付的权利。在债权债务法律关系中，债权人和债务人都是特定的，因此我们把债权称为相对权或对人权。而物权则不同，物权是一种绝对权，除权利人之外，任何人都不得侵犯他人所享有的物权，因此物权又称对世权。一旦某物上被设置了物权，那么同时也就排除了他人在该物上设立与该物权不相容的另一物权。表现出鲜明的排他性。比如，我面前的这部笔记本电脑是我的，未经我的允许，任何人都不能对它行使权利，除我之外的任何人都不得侵犯或者妨碍我对该电脑享有的权利，这就是物权的排他性。强调物权的排他性主要在于排除国家的干涉，避免公权力侵犯私权。在我国，由于人们的权利意识淡薄，公权力侵害私权的现象非常严重。西安有对夫妻在自己家中欣赏黄碟，结果被人举报从事淫秽活动，警察出警后破门而入，将人家两口子给拘留了，结果在全国引起强烈的反响，警察也在随后的诉讼中败诉。这就是典型的公权力干涉私权的现象，物权的排他性主要就是为了防止类似现象的重演。
同时物权也是一种直接支配权。物权以直接支配物作为它的基本内容，物权人在行使权利的时候，不需要借助于他人的力量，也不需要有他人的意思或者行动的介入就可以对自己的所有物进行直接的占有、使用、收益和处分，在不违反法律的前提下，这种支配完全取决于权利人自己的意思，权利人既可以对它进行法律上的处分，如将自己的房屋抵押，将自己的手机出卖等，也可以进行事实上的处分，如将自己的粮食消费，将自己的书本丢弃等等。
正因为物权具有绝对性、直接支配性和排他性，因此物权具有排他效力、优先效力、追及效力和物上请求权效力。我们重点看一下物权的优先效力。
物权的优先效力是指：1、物权优先于债权。就是说在同一个标的物上既有物权又有债权时，无论物权成立于债权之前或之后，它都有优先于债权的效力。如在“一物二卖”场合，因交付或登记而先取得出卖物所有权的人，他的权利就要优先于没有取得所有权的债权人。例外情况为“买卖不破租赁”，根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、几个性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权，即“时间在先，权利在先”。如多个性质相同的抵押权并存时，先成立的抵押权就有优先于后成立的抵押权的效力。3、限制物权优先于所有权。也就是在同一标的物上，当所有权和用益物权、担保物权等限制物权并存的时候，所有权就要受到该限制物权的限制。如在一套房屋上设定抵押权，尽管该抵押权成立于所有权之后，但要优先于所有权而实现。
三、物权法的基本原则
物权法的基本原则，是贯穿于物权法始终，反映物权的本质、规律和立法指导思想的根本准则，也是制定、解释、适用和研究物权法的基本准则。物权法是我国民法体系的重要组成部分，除民法的基本原则外，它特有的基本原则有以下四个：
（一）物权法定原则
物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本条是关于物权法定原则的规定。这里的法律是狭义的，仅仅指全国人大及其常委会制定的法律，不包括行政法规、司法解释，更不包括地方性法规和规章。物权法规定的物权法定原则包括以下两方面的内容：
1、物权的种类法定。当事人不能以约定的方式创设法律没有规定的物权类型。我国物权法规定了三类物权，即所有权、用益物权和担保物权，其中用益物权又分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权；担保物权又分为抵押权、质权和留置权。除了法律规定的物权种类外，任何人都不得约定上述种类以外的物权。我们来看一个案例：甲和乙签订了一份书面合同，约定甲将其房屋的使用权长期转让给乙，该长期使用权具有物权性质，作为对价，乙必须支付给甲16万元。合同签订后，乙将16万元付给了甲。后来，乙由于急需用钱，就将该房屋的长期使用权转让给了丙。甲知道后，就向法院提起诉讼，要求解除其与乙签订的合同，并要求丙返还该房屋。在这个案子当中，甲和乙约定的对房屋的长期使用权具有物权性质，而根据物权法定原则，物权的种类只能由法律规定，而不能由当事人随意创设，由于我国现有物权中并不存在房屋的长期使用权这一类型，所以甲和乙的约定由于违反了物权法定原则，不能产生物权效力。在实践当中，当事人自行约定的“终身居住权”、“优先购买权”以及“让与担保”等物权类型，由于缺乏法律依据，如果当事人以其约定诉讼到法院，要求保护他们所谓的物权时，法院都可以根据物权法第5条的规定，驳回他们的诉讼请求，道理很简单，就是因为他们的约定违反了物权法定原则。
2、物权的内容法定。当事人不得违反法律明文规定的物权内容，创设与法定的物权内容相反的物权。如所有权的内容就是对特定的物进行占有、使用、收益和处分，作为权利人虽然可以在一定期限内限制某种权能的行使，但不能永久性地剥夺其权能，比如甲有一套房子，乙租赁了该房屋，乙为了能够长期使用该房屋，就和甲商定由其永久租赁，甲永远不能收回该房屋，也不能将该房屋抵押或出卖，那么乙和甲之间的这种约定是否合法呢？显然是不合法的。因为他们约定永久性地限制房屋所有人甲对该房子的处分权，实际上是取消了所有权中的处分权能，这显然与物权法规定的所有权的权能不符，这种约定也违反了物权法定原则，其约定是无效的。
（二）物权公示原则
物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这一条是关于物权公示原则的规定。物权公示原则是指，物权在设立或变动时，必须采取一定的方式使公众知晓物权设立或变动的事实，如果没有采取法定的公示方式就不能发生物权设立或变动的法律后果。关于物权的公示方式，不动产为登记，动产为交付。假如，我们购买一套房屋，因房屋属于不动产，根据物权公示原则，不动产物权的变动应当登记，所以我们如果要想取得该房屋的所有权，就必须到房产管理部门进行登记，否则尽管我们交付了房款，原房主也将房屋交付给我们，我们也实际占有了该房屋，但由于没有按照法律规定进行登记，该房屋的所有权仍然没有转移。同样，假如我们购买一部手机，那么我们只有从出卖人那里实际取得手机，也就是将手机从出卖人手中转移到我们手中，我们才能说这部手机是我们的。这里的交付就是手机这一动产物权的公示方式。
物权之所以要采用公示的方式，其根本原因就在于物权的性质，因为物权具有绝对性和排他性，它能够对抗权利人以外的一切人，为了避免权利人之外的第三人遭受意想不到的损害，就必须采取一定的方式让大家都知道物权的存在和归属，这样人们在进行交易的时候才会明确某人是否享有物权，享有什么种类的物权。
（三）平等保护原则
物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该条规定了平等保护原则。为什么要作这样的规定呢？我们知道物权法是民事基本法，强调当事人的法律地位平等、权利义务平等，不能因为权利人身份的不同而区别对待，因此各权利人，不论它是国家、是集体还是个人，都必须遵循同样的物权设立和变动规则，所有权和其他物权在受到侵害以后，都应当受到物权法的平等保护。这是民法的平等原则在物权法中的具体体现。在物权法制定过程中，很多人都攻击该条规定违反了宪法，说它是在保护富人的宝马和穷人的打狗棒，因为穷人除了打狗棒外一无所有，没有什么东西可保护。北京大学的法理学教授巩献田老先生在2005年年底还写信给全国人大常委会，攻击物权法违宪，要从根本上否定物权法，这封信的标题就是《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法（草案）》，巩献田说物权法是一部背离社会主义原则，开历史倒车的法律，它在形式上是平等保护每个公民的物权，核心和重点却是在保护极少数人的物权，并以保护国家、集体物权为陪衬。我们来看一个案例：某村委由全体村干部参加，制定了一份村规民约，规定牛到地里罚款10元，猪、羊到地里罚款5元。还规定猪、羊在地里吃庄稼，打死不赔偿。该村规民约制定后，没有召开村民大会宣布，只由村委会主任在村里放电影时在喇叭里讲了一遍。当时该村护青员为朱保合、朱恒德，因朱保合年纪大，跑得慢，村委会发给他土枪一只。后来，朱保合在护青过程中，曾打死一组组长家的一头猪，打死过村支书家的两只羊，并打伤过其他村民的猪、羊。还有一些村民家的猪、羊到地里吃庄稼被罚款。某一天，村民朱伯珍家饲养的一头母猪从猪栏里挣脱，跑到地里吃庄稼，被朱保合发现用土枪打死，后来发现该母猪已经怀了13只猪崽。朱伯珍就到法院起诉，要求村委会赔偿母猪及猪崽损失2100元。村委会答辩称，牛、猪、羊到地里吃庄稼罚款或打死，是村里制定的制度，现在原告家的猪吃了村里的庄稼，打死活该。显然，村委会认为，集体的财产要优先得到保护，个人财产与集体财产不能同等保护。这是违反物权法平等保护原则的。因此，法院最后判决该村委会赔偿原告母猪的损失1000元，由于原告也有过错，由其自行承担13只猪崽的损失。
（四）依法行使物权原则
物权法第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”这一原则很好理解，因为任何权利都是有限制的，权利的行使不得违反法律、不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。我们来看一个案例：某县医院计划修建的太平间与王某的住房相邻，与张某、李某的住房斜距5米，该医院运送尸体的走廊也与三人的住房相邻，医院在修建太平间前并没有告知相邻的住户。结果某日，当太平间主体工程基本完工时，王某、张某、李某以太平间选址不当，严重影响其居住和生活，导致“死人太平，活人不安”为由，阻止医院粉刷和安装其他设施。医院就将三人告上了法庭。一审法院认为医院修建太平间的行为，依法应当受到保护，判决三被告停止侵害。二审法院却以医院持有的太平间修建许可证被上级城建主管部门撤销为由，撤销了一审判决，驳回了县医院的诉讼请求。该案的争议焦点就在于医院太平间选址是否恰当的问题，由于医院在建造太平间时，它的准建许可证已被撤销，他们并未依法行使其权利，同时也违反了民法上的诚实信用原则，没有考虑到相邻人的利益，因此要承担一定的责任。
四、物权的变动
物权变动即物权的设立、变更、转让和消灭，简称物权的得丧变更。物权法中3/4的条文都和物权变动有关，因此物权变动问题是非常重要的。我们知道，物分为不动产和动产，物的种类不同，它的变动模式也不一样。对于不动产来说，其基于法律行为的物权变动模式为：有效的债权行为+登记=不动产物权变动；而对于动产来说，它的物权变动模式则为：有效的债权行为+交付=动产物权变动。因此，不动产登记和动产交付在物权变动中起非常关键的作用。
（一）不动产登记
所谓不动产登记就是经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将不动产物权及其有关变动事项记载在不动产登记簿上的事实。
1、登记的效力
在登记的作用和效力问题上，目前世界上有两种立法模式，一种是登记生效主义，规定登记是不动产物权变动的生效要件，如果不依法进行登记就不产生物权变动的效力。这种模式为德国等国家所采用，因此又称德国模式；另一种是登记对抗主义，认为当事人之间只要意思表示一致达成合意就能发生不动产物权的变动，但是不经登记不能对抗善意第三人，也就是登记不是不动产物权变动的生效要件，而是对抗要件。这种模式主要为法国等国家多采用，因此又称为法国模式。我国物权法采纳了登记生效主义，但有例外。如物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，根据我国物权法的规定，当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的行为，只有依照法定程序进行了登记，才能发生法律效力。如果不登记，就不能产生当事人预期的法律后果，不能发生不动产物权的变动。这一点在不动产转让中具有非常重要的意义。我们经常会碰到这样的案例。某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住，但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。双方发生争议。这是典型的一房二卖行为。显然，由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转移，因此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据物权法第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有权。这就是不动产登记的效力。
当然，不动产登记生效是原则，既然是原则就有例外情形。根据物权法的规定，这些例外情形主要有三种：一是国有自然资源所有权，二是非因法律行为产生的物权变动，三是大部分用益物权，都不需要进行登记。
（1）国有自然资源所有权。根据物权法第9条第2款的规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因为国家所有的自然资源，其所有权是由法律直接规定的，法律的公示效力非常强，登记不登记是无所谓的，也没有哪个人敢与国家争抢自然资源。
（2）非因法律行为产生的物权变动。因征收、法院判决、仲裁裁决、继承、受遗赠以及事实行为等非法律行为产生的物权变动，不经登记也能发生法律效力。如根据物权法第30条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”例如，某甲在他本村里申请到一块宅基地，并办理了合法的准建手续。甲随即雇佣了建筑队进行施工，不久以后房屋建成，在房屋建成之日甲即能取得该房屋的所有权。因为他是通过合法建造而取得房屋所有权，建造是一种事实行为，只要这种行为一经完成，甲的所有权就能取得，而不需要进行登记。当然，对于非因法律行为产生的不动产物权变动尽管不需要登记就能发生法律效力，但在处分该物权的时候，由于处分行为是一种法律行为，如果有关法律规定需要办理登记的，如不经登记的话，就不能发生物权效力。因此，物权法第31条规定：“依照本法第28条至第31条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
（3）用益物权除建设用地使用权外都自合同生效时设立。如土地承包经营权，根据物权法第127条的规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。就是说，只要当事人之间签订的土地承包合同成立并生效后，土地承包经营权就能设立，而不需要进行登记。再比如地役权，根据物权法第158条的规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”根据本条的规定，登记只是地役权设立的对抗要件，而不是其生效要件。
2、统一登记问题
我国目前关于不动产登记的部门有多个，主要有：土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等，存在行政机关多头执政的现象。这次通过的物权法明确规定，要实行统一登记制度，物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法虽然没有明确规定具体统一到哪个部门，但毕竟这是第一次以法律的形式规定了统一登记问题，因此具有重要的意义。现在物权法已经颁布实施很长时间了，但究竟应由哪个部门进行统一登记，至今还没有最后定论。当然国务院的各个部门都在努力争取，都想由自己来进行登记，因为登记要收取一定的费用，是有一定的好处的，所以大家都把它当作一项肥差，都不想让别的部门抢去。
3、登记机构的职责
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供房产证、土地使用权证等权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供了这些材料以后，登记机构应当履行法定职责，查验申请人提供的这些材料；并且向申请人询问有关登记事项，然后如实、及时进行登记。如果申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充有关材料，必要的时候还可以到现场进行实地查看。我们曾经审理过这样一个案子：被告欠原告3万元钱无力偿还，双方就商量着由被告用他在南坊某村的一处房产折价给原告，被告把他的房产证交给了原告。过了一段时间，原告要求被告腾房，被告不搬，原告就起诉到我们院里来了，说她从被告那里买了一套房子，钱也交付了，被告却拒绝搬出，要求法院判决被告腾房。被告说我现在住的房子是我弟弟的，我抵给原告的并不是现在住的这套房子，而是一块宅基地，上面根本就没有房屋。当时，我们感觉这个案子很蹊跷，开完庭后马上跑到现场进行勘验，结果到了现场后，按照原告的房产证地址，我们只找到了一片空地，上面根本没有房屋。经过我们找村委了解情况，原来是当时办理房产证的时候，登记机关的工作人员根本就没有到现场进行查看，便草率地为被告颁发了房产证。在这个案子当中，登记机构就没能很好地履行职责。为了保障登记机构切实履行职责，物权法又进一步规定了登记机构禁止从事的行为：（1）不得要求对不动产进行评估；（2）不得以年检等名义进行重复登记；（3）不得从事超出登记职责范围的其他行为。因为不论是评估也好，重复登记也好，实际上都是在变相地进行收费，加重了当事人的经济负担，因此为物权法所禁止。
4、合同效力与物权效力的区分原则
物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。在我国长期的审判实践中，我们曾经把登记作为不动产买卖合同的生效要件，认为当事人之间签订了关于房屋等不动产的买卖合同以后，还必须进行登记，合同才能发生法律效力。如果不进行登记，那么不仅不能产生当事人预期的房屋产权变动效果，连当事人之间的房屋买卖合同也不发生效力。甚至连我国的法律也规定了登记是不动产合同的生效要件，如《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这样就使得很多合同的当事人因没有进行不动产登记，而不能根据有效合同追究违约方的法律责任。这是完全错误的。根据物权法第15条的规定，当事人之间签订的有关不动产物权变动的合同与不动产物权变动是相区分的，当事人签订的合同只要是双方的真实意思表示，并且该合同的内容不违反法律的禁止性规定，除当事人另有约定外，该合同自成立之日起就具有法律效力，在双方当事人之间产生债权债务关系。如果不登记的话，仅仅是不能产生物权变动的效力，但是对于该合同的效力却没有丝毫影响，合同仍然有效。有这样一个案子，王某将自己的私房一处卖给了刘某，并将房产证一并交付。随后，刘某一家对房屋进行了简单地装修就搬进去居住，刘某认为反正房产证在自己手中，过不过户都无所谓，所以就一直没有办理过户。两年后，该房屋附近新开辟了一条道路，房屋大幅度升值。王某觉着房子卖便宜了，有心反悔，决定通过打官司把卖出的房子要回来。于是，王某就到法院起诉，要求判令他与刘某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，虽然王某与刘某买卖的房屋一直没有办理过户登记手续，该房屋的所有权在法律上没有转移，但房屋买卖合同的效力并不受登记的影响，该合同合法有效，判决驳回了王某的诉讼请求。在这个案子里，法官就坚持了房屋买卖合同的效力和物权效力相区分的原则，依法作出了公正判决。在实践中类似的案子我们也碰到过，被告的娘家与原告是前后邻居，被告经过别人介绍，从原告那儿买了房子，房款交清了，原告也把房子交给了被告。10年后，该村进行旧村改造，由于被告所买的房子位置较好升值了，原告就反悔说这个房子当初卖的时候没有和自己的妻子商量，并且没有办理过户登记手续，该买卖是无效的，就到我们院起诉，要求判决他与被告之间的房屋买卖无效，当时物权法还没有实施，我们就根据物权法的原理，认为双方的买卖有效，判决驳回了原告的诉讼请求。
5、不动产登记簿和权属证书的关系
两者的关系就是权属证书的依据来源于登记簿。物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，只要登记簿和权属证书发生矛盾就应以登记簿的记载为准，但是有证据证明登记簿确有错误的除外。为什么要这样规定呢？这是因为相对于不动产登记簿来说，房产证等权属证书更容易被他人伪造。比如，有一套房屋，根据房产部门保管的登记簿，该房屋的所有权人为某甲，而该房屋房产证上记载的所有权人却是某乙，出现了登记簿和房产证记载相矛盾的现象，那么究竟这套房屋的所有权人是谁呢？显然，根据物权法第16条和第17条的规定，在没有相反证据证明登记簿确实有错误的情况下，该房屋的所有权应以登记簿上记载的为准，即某甲才是该房屋的所有权人，某乙尽管持有房产证，但并不是房屋的所有权人。所以，我们在买卖房屋等不动产的时候，不能仅仅看出卖人是否持有房产证等权属证书，更关键的是要看登记簿上登记的权利人是谁，也就是要先查询一下登记簿。根据物权法第18条的规定，我们作为房屋买卖的利害关系人，是可以申请查询、复制有关登记资料的，登记机构应当提供。
6、更正登记和异议登记
登记是由人来操作的，任何登记都不可能百分之百的正确，有时由于各种主、客观原因，也会出现登记簿上记载的权利人与真实权利人不一致的现象，为了保护真实权利人的物权，消除因登记错误或遗漏所导致的与真实权利不一致的状态，法律规定了更正登记和异议登记。物权法第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”例如，我们发现本来属于我们所有的房屋被错误地登记在甲的名下，我们就可以向登记机构申请更正登记。这时，如果甲书面同意更正，或者我们能提供出证据证明原来的登记确实有错误，登记机构就应当进行更正，将房屋重新登记在我们名下。但是，如果甲不同意更正，怎么办呢？在这种情况下，我们可以申请异议登记。由登记机构将我们的异议记载在登记簿上，这样异议登记可以使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力。甲如果要出卖该房屋，那么在异议登记的范围内他转让房屋的行为是无效的。
异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定状态，从而危及交易安全。因此，法律规定登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。这有点类似于我们采取的诉前财产保全措施。同时，由于异议登记可以使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，而且异议登记的申请人在提出申请时也不需要充分证明他的权利确实受到了损害，因此异议登记权利也有被他人滥用的可能，从而给登记权利人的利益造成损害。为防止申请人滥用异议登记制度，法律在赋予申请人权利的同时，也明确规定，如果异议不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。比如在上例中，如果后来发现我们申请的异议登记错误，并给甲造成了损失，那么甲就可以根据物权法的上述规定请求我们赔偿因异议登记给他造成的损失。
7、预告登记
物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记也是为保全将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。例如，我们从房产开发商那里买了一套房子，由于某种原因暂时无法办理登记手续，这样该房屋的所有权就不能发生转移，我们对开发商只享有合同法上的请求权，无法防止开发商将该房屋以更高的价格卖给他人。为了防止开发商一房二卖，也为了保障将来我们能够顺利地取得房屋的所有权，我们可以和开发商约定，向登记机关申请预告登记，由登记机关将我们已经购买了该房屋的事实及有关权利在登记簿上进行记载，这种预告登记就具有了物权的排他效力，如果开发商违背预告登记的内容将该房屋出卖给其他人或在该房屋上设定抵押权，就不能发生法律效力，这样我们在将来就肯定能够获得该房屋的所有权。当然，预告登记后，我们还应当在约定的条件达到或者期限来临时，积极地履行合同义务，同时办理移转房屋所有权的登记。如果我们对开发商享有的债权消灭，或者自能够进行房产登记之日起3个月内没有申请登记的，预告登记就失去法律效力。
8、登记错误的赔偿
物权法第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”有这样一个案例：1995年5月，甲公司向某信用社申请贷款870万元，期限3个月，月利率为9.08‰。甲公司将其拥有的位于市区的工业厂房及其占用范围内的国有土地使用权抵押给了该信用社，并向登记机关进行了抵押登记。3个月贷款期限届满后，甲公司没能按期偿还贷款，该信用社就向当地的中级法院提起诉讼，并就上述房产执行完毕。这时，另外一个债权人中国农业银行某市支行却向法院提出，甲公司抵押给信用社的房地产，早在1993年1月就已经抵押给该银行，并办理了抵押登记。现甲公司濒临破产，因登记机关重复登记的行为给自己造成了难以挽回的经济损失，要求判决登记机关赔偿损失。这个案子中，因登记机关没有认真审查，导致重复抵押，给抵押权人某银行造成了损失，根据物权法的规定，登记机关应当赔偿因登记错误给该银行造成的损失。物权法第21条的立法本意是只要当事人因登记错误受到了损失，就可以向登记机构提出赔偿请求，登记机构应当承担赔偿责任。在具体操作时，只要权利人或利害关系人证明因为登记错误而受到的损害，并向登记机关提供了证明文件，就可向登记机关请求赔偿。登记机关进行审查后，认为当事人的赔偿请求成立的，应当予以赔偿。在实践中，造成登记错误的原因是多方面的，但不管是什么原因，登记机关都应当首先给予赔偿，以充分保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
（二）动产交付
下面我们简单地来看一下动产物权的公示方式。物权法第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”本条规定的主要是指当事人通过合同约定转让动产物权和设立动产质权两种情况。这里的交付指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。根据该条的规定，当事人之间达成转让动产物权的协议后，还必须将该动产交付，才能产生该动产物权变动的效力。本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是物权法第二章第二节中对动产物权的设立和转让的一些特殊规定，即第25条规定的简易交付，第26条规定的指示交付和第27条规定的占有改定。再就是指本章第三节对非因法律行为而产生的动产物权变动问题所作的规定，另外就是对物权法担保物权编中对动产抵押权和留置权的相关规定。
物权法第24条规定了对船舶、航空器和机动车等特殊动产物权的变动登记问题，即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”根据本条规定，这些特殊动产，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立，但是其物权变动如果不在登记机关进行登记，就不会产生公信力，不能对抗善意第三人。比如，我手头有一辆汽车，该车登记的车主是我自己，如果我把车卖给了张三，没有办理过户手续，但只要我将车辆交付给张三，就能发生车辆所有权的变动，这时张三就成为新的车主，但是因为没有进行登记，也就是没有办理过户手续，这时不能对抗善意的第三人，如果此时我把车再转手卖给了李四，并且到车管部门办理了过户登记，李四就能取得该车的所有权。
物权法第25条规定了简易交付，该条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”根据本条的规定，动产的受让人已经取得动产的占有，而后又与动产的所有人达成转让该动产物权的协议时，就没有必要先将该动产归还原所有人，再由所有人按照一般动产物权变动的规则来一次“交付”，该动产物权在双方就该动产达成转让协议等法律行为生效时就发生转移。例如动产的承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在该动产上设定质权，这时该动产的物权就在双方签订的买卖合同或质押合同生效时发生变动。
物权法第26条规定了指示交付，该条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”根据通常的理解，在动产由第三人占有的情况下，如果它的所有人将该动产转让给了其他人，则应由该第三人先将动产返还所有人，再由所有人将其交付给买受人等，但是这样一来不但非常麻烦，有时还会因第三人的使用没有到期而无法交付，因此法律就规定由动产的所有人将其对该第三人享有的返还原物的请求权转让给受让人来代替现实交付。例如，甲将自己的自行车出租给乙使用，租期一个月，租期没满的时候，甲又把该自行车卖给了丙。由于租赁期限没满，自行车尚由乙合法使用，此时为了使丙享有对该自行车的所有权，甲应当把自己对乙享有的返还该自行车的请求权转让给丙，来代替现实交付。以后等租期届满的时候，就由乙直接把该自行车返还给丙就可以了。
物权法第27条规定了占有改定，该条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”例如，甲将自己的钢琴出卖给乙，由于甲要参加一场演奏会，还需要使用该钢琴，就与乙协商由甲继续使用该钢琴，直到该演奏会结束。这时该钢琴所有权的变动就在甲乙双方达成的协议发生效力时生效，由乙取得该钢琴的所有权，由甲取得对钢琴的占有。
关于物权变动问题，我再介绍一下善意取得。物权法中关于善意取得问题本来是在第二编所有权中进行规定的，但由于它涉及物权的变动，因此我把它放到这里一并加以说明。
（三）善意取得
我们先来看一个案例：某甲从杭州买回一件孔雀蓝真丝连衣裙，价值210元。甲的男朋友乙是一位青年画家，他见到该连衣裙后，觉得色彩有些单调，就决定在这件连衣裙的前襟上画上几朵白玉兰花。几天后的一个傍晚，乙把绘制好的连衣裙夹在自行车后座上准备给甲送去。路上经过一个夜市的时候，乙感觉有点饿，便下车吃了些东西。等乙来到甲的门口时，他发现夹在车后座上的连衣裙不见了，乙急忙顺着原路往回找，结果没有找到。事隔两个月，甲与乙一起逛街，偶尔发现那件与众不同的连衣裙穿在丙小姐的身上。从丙那儿他们了解到，这件连衣裙是不久前丙的姑妈送给丙的生日礼物，是她姑妈花了260元从其同事张女士那里买来的。甲和乙找到了张女士，经再三追问，张女士不得不承认该连衣裙是她两个月前逛夜市时拾来的。因此，甲和乙要求丙返还连衣裙，丙则以该连衣裙是姑妈买来送给自己，自己是善意取得为由拒绝返还，双方发生纠纷。上述案例涉及到了善意取得的构成要件及其适用范围问题。关于善意取得我国物权法有明文规定。物权法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条规定，善意取得需具备如下构成要件：
1、转让人对转让的不动产或者动产没有处分权，但其占有为合法占有。例如，甲受乙的委托，为其保管进口相机一部，后来甲因急需用钱，就对丙谎称该相机是他自己的，愿意以合理的价格把该相机卖给丙。丙信以为真就买了过来。在这个案例中，因为甲属于受乙的委托而保管相机，属于合法占有，因此符合善意取得的第一个构成要件。但是，在实践中我们必须注意，并不是所有的物都适用善意取得，下列动产就不适用善意取得：（1）货币；（2）记名有价证券；（3）法律禁止流通的物品；（4）依法被查封、扣押、监管的物品；（5）盗赃物。
2、受让人受让财产时是善意的。所谓善意，是指受让人不知出让人是无权处分人，否则就不能构成善意取得。善意取得是基于占有的公信力而规定的法律制度，目的在于维护交易安全。例如，在前面所举的买卖相机的例子中，如果丙在购买相机时知道甲对该相机只是保管，没有处分权，那就说明他在主观上不是善意的，不能适用善意取得。
3、以合理的价格转让，也就是说受让人支付了合理的价款。如果受让人以不合理的低价受让，则不能构成善意取得。比如，在刚才的案例中，如果该相机价值1万元，而丙只花了5000元就买了来，那么就说明丙并没有以合理的价格转让，不能构成善意取得。
4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。例如，在我们审理的一个房屋买卖合同纠纷案中，原告从被告那里购买了一套房屋，当时该房屋登记在被告的名下，并办理房屋所有权证。双方经协商后达成买卖协议，由原告出资32万元购买该房屋。协议达成后，原告将房款交付给被告，被告也将房屋交付给原告，双方并到房产管理部门办理了过户登记手续。后来被告的儿子知道了，说该房屋是他的，就向房产局申请撤销了被告和原告的房产证。在这个案子当中，即使房屋的真正所有人不是被告，而是他的儿子，由于买受人原告在购买房屋时主观上属于善意，应适用善意取得，因此该房屋的所有人仍应为原告。
善意取得的上述四个要件必须同时具备，如果不同时具备的话，就不属于善意取得。例如在一开始我们所举的案例中，尽管丙小姐受让该连衣裙时是善意的，她并不知道该连衣裙是她姑妈的同事拣来的，同时丙小姐的姑妈取得该连衣裙时也支付了合理的对价，但由于它不能同时满足善意取得的其他要件，因此并不属于善意取得。在善意取得中，具备了以上四个要件，受让人即能取得标的物的所有权或其他物权，该取得具有确定性和终极性。因此物权法第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”
物权法第106条对善意取得制度的规定对于其他物权包括用益物权和担保物权也是可以适用的。该条第3款规定其他物权的善意取得适用本条前两款的规定，根据该规定，用益物权和担保物权也可以适用善意取得制度。有这样一个案例，某甲把一台价值昂贵的摄像机质押给某乙，向其借款2万元，后来某甲因欠下高利贷无力偿还，便带全家老小跑到外地。某乙通过诉讼实现质权的时候，出现了一个独立请求权的第三人丙，他说，这台摄像机是甲借用他的，根本不是债务人甲的，甲无权对该摄像机设定质押。某乙抗辩说，当时设定质押时我根本不知道该摄像机是他人的。这个时候我们能不能认定质押无效呢？当然不能，因为该案中某乙的质权符合善意取得的规定，应是合法有效的，乙能够就该摄像机优先受偿。
我们再来看下面一个案例：王女士有一女儿，家里雇有一个小保姆李某。一日，王女士的女儿在玩耍的时候把一条价值数千元的金项链放到一空点心盒中。在李某收拾垃圾的时候，王女士将点心盒递给她让她丢掉。后李某下楼丢垃圾时不小心把点心盒掉到地上，看到其中有条金项链，便悄悄地装进了自己的口袋。王女士发现自己的金项链丢失后，曾问过李某有没有见到她的项链，李某矢口否认。李某后来把该项链以低价转让给她的同乡张某。该项链的失主王女士知道后，向李某讨要项链。这个案例就涉及遗失物的善意取得问题。物权法第107条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”根据上述规定，在一般情况下，遗失物是不适用善意取得的，权利人自知道或者应当知道受让人之日起二年内可以向受让人请求返还原物，但有例外，即如果受让人是通过拍卖或者从经营资格的经营者那里买来的，权利人在请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。比如在刚才的案例中，如果李某将项链委托拍卖行公开拍卖，被他人竞买所得，项链的的主人王女士只有向该人支付了相关费用后，才能要求人家返还该项链，否则他人有权拒绝返还。当然，王女士支付费用后，有权向无处分权人李某追偿。
五、物权的保护
物权的保护途径。物权的保护途径有和解、调解、仲裁和诉讼等。当物权的归属、内容发生争议的时候，利害关系人可以请求有关行政机关、人民法院等部门确认该物权的归属或者内容。比如，我们发现自己的物品被他人占有，双方因该物物权的归属发生纠纷，我们就可以到法院提起确认之诉，要求法院判决确认我们为该物的所有权人。除物权的归属与内容可能发生争议外，物权的标的有可能被他人占有或被他人毁损，使物权受到妨害或者有妨害的可能。当他人没有法律上的根据，无权占有不动产或者动产的时候，权利人可以请求返还原物，该项权利称为返还原物请求权。例如在我们刚才举的例子中，如果法院判决确认了我们对该物的所有权后，我们还可以请求该无权占有人返还该物。当不动产或者动产被他人毁损的时候，权利人可以请求修理、重作、更换或恢复原状。当物权受到妨害或有受妨害的可能时，权利人可以请求排除妨害或消除危险。侵权人如侵害物权，造成权利损害的，权利人可以
