一、引言

在对一个物业管理企业经营状况优劣的评价时，经常用到以下几个评价的元素。

1、经营规模：显示物业管理企业的规模，通常用综合管理面积来恒量；

2、社会效益：显示企业对社会的公益性贡献和由此产生的企业知名度；

3、经济效益：指企业的经营利润。

三者之中，经济效益是唯一表征企业经营成绩的指标，也是在市场经济条件下考量一个物业管理企业核心竞争力、经营实力乃至生命力的唯一标准。

对一个物业的综合管理中，费用比较高的支出一般有人工费用、能源费用、设备系统的外委费用、其它费用（办公费用、保险费用、税金等）。其中的人工费用占有30~40%乃至更大的比例，这项成本的支出对企业经济效益的好坏起着至关重要的作用。因此，如何合理地降低人工费用，以提高企业的经济效益，应该成为物业管理者、经营者重要的研究课题和战略策划、战术设计的重要内容。

本文就此课题进行了一些研究，提出了“人均综合经济指标”的概念，供同行们评判、参考。如蒙赐教圈点，并达成完善，应用之目的，则不仅笔者幸甚，业界亦幸甚矣。

二、人均综合经济指标的定义和概念

可以想见对一个特定的物业讲，10个人进行管理与100个人进行管理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由100个人管理，能力可以达成管理目的，而经济效益却很差。那么，为提高经济效益将管理人员降至80人呢？或为增加管理能力将管理人员增至30人呢？这样，管理能力强与弱、经济效益优与劣的状况都得到了相应的改善。显然，这是一个定性的概念。若再进一步“优化”，将管理人员设为40人或60人，情况会怎样？不得而知。但我们确信这样一个事实：一定存在某一个最佳结合点——人员的配置使得管理能力和经济效益均处在最优状态。寻求这个“点”的位置就是探讨“人均综合经济指标”的命题所在。

1、人均综合经济指标教学模型

R=F/M（M2/人）                       （1）

式中，

R——人均综合经济指标（M2/人）

F——物业项目的总建筑面积（M2）

M——物业项目综合管理从业人员（人）

该人员指包括管理人员、作业人员在内的全员数目。

从数学模型中可以得出，人均综合经济指标的含义是“物业管理从业人员的单位管理面积”。根据“劳动生产力”关于“单位产品所包含的劳动量愈少，则劳动生产力愈高，反之，则愈低”的释义，人均综合经济指标的定义大致与劳动生产率的定义相符。

2、数学模型的理论分析

显然，R值越高，企业的经济性越好，反之亦然。因此，提高经济性的途径就必然要使R值增加。从R＝F/M式中可看出，R与F成正比，与M成反比，即R∝F，R∝1/M。从纯数学的角度看，增加R值要么提高F值，要么降低M值。而对于一个确定的物业，其建筑面积F值已经确定，无法增减。因此，能调节的就只有M值一个因素了。似乎形成“对一个确定的物业，提高其经济性的途径只有减少管理人员数量”的态势。然细细地分析一下其影响因素，就会发现并不尽然，还有许多外在因素在影响着R 值的量化。

3、人均综合经济指标的影响因素

①物业类型的影响

许多物业并不是单一使用功能的物业。办公楼带商业、住宅带商业的物业比比皆是。由于使用功能的差异，其管理方式也就大相径庭。相应的R值（M值）计算式也要从“数学模型”演化为如下的计算式：

M= F/ R（人）       （2）

M= F/ R a A+RbB+RnN （3）

式中：A、B、…N——同一大物业中不同功能物业所占的比例（%）

Ra、Rb、…Rn——同一大物业中不同功能物业的人均综合经济指标值（M2/人）

②物业智能化程度的影响

这是隐含在F值中的影响因素。智能化程度一般按A级的多少来评价。智能大厦必须具备三种基本功能：通讯自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），大楼自动化管理系统（BA），这就是所谓的“3A”级。有人将BA中的消防自动化系统（FA）和信息管理自动化系统（MA）分离出来，就形成了“5A”。

显然，智能化程度越高，对人员的需求量越少，美国纽约市的贸易中心大厦近100万平方米，管理大厦的人员仅有80个人，其人均综合指标达12,500㎡/人。是我国目前平均水平的40～50倍。即说明了物业智能化的程度对物业管理经济性的巨大影响。

③管理人员素质的影响

这是隐含在M值中的影响因素。同样是管理人员，其责任心、技术水平和能力，受教育程度存在着很大差异。智能化再高的物业，如果管理人员的水平低，也达不到其效用和减少人员的目的。在国内，放着自动化程度很高的控制系统不用，用依然采用传统落后的手动方式的例子比比皆是，屡见不鲜。试想，如果用80个技术水平很低的平庸之辈管理纽约商贸中心，将会是一种什么样的景象呢？因此，人员素质的高低是影响人均综合经济指标的重要因素。

④物业规模的影响

物业规模也许会对R值产生影响。俗话说：麻雀虽小，五脏俱全。小型物业也会具备大型物业的功能，换句话说，物业小不一定智能化水平低，不一定设备系统数量少。譬如说一个大型物业有三个出入口小型物业也可能有三个出入口，那么根据一门一岗制的原则，大小两个物业在出入口明岗的人员配置上应该是一样的。再如冷冻机，大型物业可能用1000RT的冷冻机，小型物业可能只用400RT，这并不能说明小型物业即可由此降低60%的管理人员。从物业规模的角度看，规模较大的物业的人均综合经济指标一定大于规模较小的物业。

⑤社会状态的影响

社会状态也将会对人均综合经济指标产生影响。比如治安状态，就会对保安人员数量的配置产生影响。日本新宿的新都心大厦，十几万平方米的超大型建筑物，仅有保安人员20人，采用的都是巡视制，不设明岗，大大减少了人员数量。而在中国，由于社会的治安状况，很难设想大厦不设明岗，国内的传统保安管理方式仍采用一门一岗制，考虑到双休日节假日，则使人员数量大大增加。此外，政府的有关部门有些规定也对人均综合经济指标造成影响，笔者曾向一位政府官员作过咨询，对于饭店，平均每200㎡的建筑面积应配备一名保安人员，照此计算，一栋50000㎡的饭店即应配备280名保安人员，其数量之大，令人咋舌。这些都是限制R值的因素。

⑥专业社会化因素的影响

随着专业社会化程度的提高，许多原属于物业管理企业自有人员的工作被社会上涌现出的专业化公司所取代。例电梯、配电系统、消防报警系统的维保业务，消防感知器、厨房排风设备的清洗、大厦外壁的清洗，消毒、杀虫、灭鼠工作，垃圾清运、化粪池清掏业务等，甚至有专业的保安公司、保洁公司总揽原属于物业管理企业中的重要工作范围。这些专业公司的专业性强、技术水平高、特殊工具配备齐全、服务态度好，逐渐成为物业管理中不可或缺的部分。显然，这些专业公司的存在和对行业的不断渗透，极大地影响到企业人均综合经济指标中最重要的外在形成——人员配备的多寡。因此，在确定R值时，一定要把这项因素充分考虑在内，才可能使人均综合经济指标的应用更接近实际。

⑦其它因素的影响

除上述从专业角度考虑的影响之外，国家整体的政治气候、经济体制、政策法规以及房地产的涨落、国家开放程度甚至国际形势都可能会影响到物业管理行业，并一定会波及到人均综合经济指标和企业的经济性。譬如政府近期出台的“残疾人安置政策”，即极大地冲击了包括物业管理业在内的许多行业，打乱了企业的经营管理秩序。因此，物业管理行业的经营者、管理者们要随时注意此类政策性动向，调整自身的综合经济指标，避免不必要的损失，方为上策。

4、人均综合经济指标R值的理论公式

考虑到各项影响因素的存在，则人均综合经济指标R值（或M值）的理论计算通式则为：

M＝F/ Ra·A＋Rb·B＋…Rn·N（K1K2K3）（4）

式中：K1K2K3…Kn——各项影响因素的修自系数。

如首先设定一个标准的物业为参照物，其K1K2K3…Kn≡1。

对一个实际的物业逐项进行分析，确定其修正系数值。如其智能化程度高于标准参照物，则智能化程度修正系数Ki即小于1，具体数据可依据经验值确定。再若实际物业座落于治安状况较差的城乡接合部，其周边环境修正系数Ki即大于1，其具体数据亦应根据实际状况确定。总之，修正系数的确定可以使人均综合经济指标R值或实际物业管理人员数目更接近上述的“最佳结合点”。

三、利用人均综合经济指标的概念进行统计分析

1、统计分析基础

人们的最终目的是确定一个合理的M值，即为一个实际的物业配备其管理相适的人员数目。为此，需对实际物业的状况进行详尽的调查研究。确定影响因素的影响程度，进而确定修正系数的具体数据。

大量的社会实践，使从事物业管理的从业者们积累了丰富的经验，从中获得了许多接合实际的经验值。虽然有些经验值的得出未得到深入的理论验证，但其使用性、操作性却很高。在尚未形成完整的理论体系之前，以这些经验数据作为统计分析的基础仍然有较高的可靠性，是行之有效的方法。

譬如：中型智能办公大厦  R=600~800㎡/人

高档公寓、别墅类住宅  R=1200~1500㎡/人

2、典型化计算实例

①确定R值

假定 Ra=400（商业部分）

Rb=1000（住宅部分）

显然，该物业是商业和住宅的综合物业，其商业部分比例A与住宅部分比例B之和等于%。

②计算数据并列表

该表为Ra=400，Rb =1000的通表，

依此方法可确定（Ra1，Rb1）、（Ra2，Rb2）、…（Rai，Rbi）…（Ran，Rbn）等若干组数据或图表。有了这些图表，可使计算大大简化。只要确定了Ri数据，就可以查表计算出有关数据。

M=f（F）

从表中可以看出，序号1，序号11所列的状况为特殊状态，即A=0时，B=1为纯住宅状态，A=1时则B=0，为纯写字楼状态。二者之间的状态均为一般状态。

如一栋F=50000㎡的综合楼，商业部分（写字楼部分）占60%，住宅占40%，则约需物业管理人员M=0.0016F=0.0016×50000=80人。

人均综合经济指标是一个表征物业管理企业经济星的一个重要数据，鉴于复杂性，还需许多的经营者、管理者进行深层次和理论性的探讨。本文只是对此提出了一些初步看法。随着物业管理行业的不断发展，如果提高人均综合经济指标必定成为物业管理行业的一个重要课题。