随着我国住房体制改革的深入和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业也进入了一个全新的快速发展时期。近几年来，我市党政机关的物业相继走向了社会化和市场化的管理，现在正逐步向学校、医院、商场、工厂等企事业单位推进，市场对物业管理的需求愈来愈大，而且随着高档物业市场的不断涌现，物管行业对从业人员的需求也愈来愈多，业主对服务质量的期望和要求愈来愈高。但是，近两年来，我市人力资源市场却出现物业管理人员供不应求的矛盾，特别是具有相关专业知识和管理能力的高素质管理人才（管理处主任和项目经理）严重缺乏。物业管理项目的增长速度与优秀的管理人才比例的失调，导致了物业管理虚位以待，却无法聘请到合适人才的现象困扰着我市众多物业管理企业。这不仅影响了日常管理工作和服务质量，而且严重制约了物业管理企业的健康持续发展。那么，造成物业管理行业人才匮缺的原因是什么？怎样才能解决这个问题？笔者以一个物业管理人员亲身经历和体会，谈谈以下几点粗浅看法。
一、物业管理企业人才匮缺的原因
1、遭受业主歧视，选择从业人员少。
由于受传统观念和社会偏见的影响，过去不少人都认为物业管理就是给人扫地和看门的工作，现在说得好听点是小区的管家，业主的保姆，技术含量不高，是社会最低层的工作，被人瞧不起。实际工作中，物业管理人员也常常被人歧视，只要服务不周，或工作管理失误，一些业主轻则投诉，重则指着物业服务人员辱骂，因此，有一技之长或在其它行业有发展前途的人员，都不愿投身于物业管理行业。不仅人力资源市场应聘人员少，而且各大中专院校选择此专业的学生也很少，有些学生即使选择了此专业，但毕业进入物业管理企业实习和工作后，经历了物业管理工作的酸甜苦辣，大多数学生都半途而废，留下来长期从事此项工作的人员也是寥寥无几。
2、工作累，工资低，跳槽、流失人员多。
目前，物业管理行业普遍流传这样一句话，“前世造了孽，今生搞物业”。这不仅说明了物业管理工作艰辛劳累，也表达了物业人员的无奈和抱怨。诚然，物业管理是一项复杂、综合性很强的工作，事无巨细。繁忙、锁碎，特别是管理处主任，每天要应对错综复杂的人际关系和处理内外各种矛盾，经常为收不到物业管理费而焦虑，为业主的投诉而烦恼，为无法预料的风险而紧张，为招不到合适的员工而苦闷，为无法处理的问题而无奈，为“费力不讨好”而委屈，为应对市场竞争而压力重重······物业管理者是如此辛苦，然而他们的付出并没有得到相应的回报。因受物业管理费用低的影响，物业企业大多都处于微利保本的经营状况，员工的工资待遇一直都偏低。特别是看近年随着物价的不断上涨，劳务市场用工工资也不断上涨，而物业管理费却难以增加，物业企业的利润已满足不了日益上涨的物价和员工工资的需要，物管人员工资远低于其它行业的工资待遇，致使一些有一技之长的专业人才和优秀管理人才转行或流失，进而导致企业管理漏洞多，服务质量差，业主投诉多。
3、物管企业缺乏长效的人才培养机制。
大多数物业管理企业招聘员工门槛较低，从业人员文化素质不高，专业水平参差不齐。而继续教育和岗位培训是开发人力资源和提高员工素质的重要途径，只有不断地对员工进行培训，才能为企业培养和储备人才。目前，物业企业都认识到了培训的重要性，但受各种因素的制约和影响，很多物业企业难以建立长效的人才培训机制。一是受物业管理利润低的影响，为了节约成本和培训开支，忽视了对员工的培训；二是受工作时间的影响，培训与工作相互矛盾。各岗位员工满负荷工作，“一个萝卜一个坑”，抽出时间参加培训，岗位缺人，工作就受到影响；三是各管理处相对分散，物业公司难以集中人员统一培训而分散培训，又出现人力、财力和时间浪费现象。由于这些原因和矛盾，物业企业即使建立了培训制度，也难以保证长期贯彻实施，从而造成物管企业员工素质和能力难以提升，内部人才供给不足，难以适应行业发展的需要。
4、物管人员的工作缺乏长期保障。
物业公司大多都是按签订的物业管理合同期限进行服务，而物业管理合同基本上都是一年一签，没有长期固定服务合同，如果物业公司当年经营管理得好，次年才可以续签合同；如果管理不善，就会遭到业主辞退。而市场竞争又十分激烈，一不留心就面临着被其它物业公司所取代的危险。因此，大多数物业公司无法同员工签订长期的正式劳动合同，对员工缺乏有效的法律约束，员工想走就走，辞工不用承担违约责任。同时受企业利润的制约，目前，我市大多数物业企业还没有完全按照《劳动法》的有关规定为员工交纳社会保险，企业对员工的利益缺乏保障和承诺，员工对企业就会缺乏信任感和归属感，这也是导致物业企业人才匮缺的另一个原因。
上述是导致物管企业人才流失和匮缺的主要原因。人才对企业来说起着至关重要的作用，物业服务人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。如何在现有的环境下，解决人才短缺的问题，并有效地发挥人才的积极性、主动性和创造性，这是目前物业企业都在积极探索和面对的重要课题。
二、解决问题的对策
（一）提高企业经济实力，增强市场竞争力。
俗话说，“人往高处走，水往低处流”。这说明的不仅仅是一种自然规律，更反映了人们择业的普遍特性。一个企业如果没有较强的经济实力作后盾，就算拥有再好的引进人才、培养人才和留住人才的方法，也是纸上谈兵。所以提高物业管理企业的经济实力，增强市场竞争力，是解决企业人才匮缺的先决条件。怎样才能提高企业的经济实力？笔者认为，物管企业必须在管理、服务和经营上狠下功夫。一是强化管理，节约成本支出和减少风险；二是提高服务质量，增加项目物业管理费；三是设法开展多种经营创收，增加经济效益。只要企业的利润不断增加，经济实力不断提高，市场竞争力不断增强，造成企业人才流失的主要原因就会迎刃而解。
（二）注重引进人才、用好人才、培养人才和留住人才。
人才已在企业的发展中起到决定性的作用，不管什么企业只要拥有一流的人才，就会拥有一流的管理机制，也就会创造一流的服务质量和经济效益。因此，物业管理企业要加强对物管人才的引进和培养，并做到选好人才、用好人才和留住人才，才能为企业的建设和发展提供源源不断的人才资源和后备力量。
1、以信誉引进人才。信誉是一种无形资产，也是吸引人才的有力磁场。物管企业要引进一流的人才，就要具有良好的信誉。只有在社会公众中树立良好的形象和口碑，才能招聘和吸引更多的有识之士加盟到物管企业中来。在引进人才时，还要结合企业的实际需要，严把选择关。引进技术人才，要具有较强专业能力和实验经验；引进管理人才，需要综合素质高，知识全面、组织协调能力强，思想品行好，并具有一定的管理经验；引进客户服务员，要亲和力强，擅交际和沟通。在引进和选择人才时，还必须做到公正、严明，不搞特殊化，不凭人情关系，一视同仁，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。
2、要切实用好人才。首先，物业企业对引进来的人才要进行全面的了解和考察，了解其特长和性格，考察其品行和能力，再量才适用，把他们放到企业最合适的位置，充分发挥其最大的潜能和优势。其次，要信任人才。在工作中充分授权，大胆交任务、压担子，充分发挥人才的自主性和创造性；同时还要给人才提供广阔的用武之地和宽松的发展空间，让每块金子都发光，让人才在实现自我价值的同时，为企业创造最大的效益。
3、要注重培养人才。物业企业除了从人才市场和大、中专院校引进各类人才外，还要注重培养人才。随着时代的发展，知识在不断地更新，只有不断地加强学习和充电，才能与时俱进跟上时代前进的步伐。据笔者了解，我市有相当一部分物业管理项目负责人都是土生土长的，他们虽然没有经过正规院校的物管专业学习，也没有本科文凭，但在实践工作中，勤于学习，精于研究，敢于创新，善于总结，乐于吃苦，同样也成为了物业管理专业的行家里手和出色的项目领头人。因此，物业管理企业不能片面地强调和追求以“文凭论人才”，还要通过多种途径培养和挖掘企业内部现有的各种人才。一是建立多层次的长效培训机制。要定期对全体员工进行思想品德、职业道德、专业知识、法律法规和礼节礼貌等多方面的培训，全面提高员工队伍的综合素质和服务水平。还要有计划地安排有发展潜能的中、高级管理人员外出参观学习或进修，进一步提高他们的经营能力和管理水平。二是对内部员工定期实行考评考核，帮助员工找准工作中的差距，从而促使员工主动学习，自觉修炼，不断提高知识水平和工作能力，将其逐步培养成为企业人才。三是实行公开、公平的竞争上岗方式发现人才，让一些有上进心、有潜力、有胆识的员工脱颖而出，给他们一个具有挑战性的工作，开发和挖掘其潜能，将其逐步塑造成为企业优秀人才。
4、要设法留住人才。一个企业好不容易引进和培养出来的人才，如果不加以重视而流失，就会给企业的发展带来影响和损失，怎样才能留住人才？
一是以待遇留人。工资待遇是员工维持生计最基本的要求和劳动价值的具体体现，如果员工的工资待遇连最基本的生活需要都不能保障，那怎么能安心工作，为业主提供最优质的服务？因此，解决员工的生活需要是留住人才的首要条件。物业管理虽然是保本微利行业，不能以高薪招聘和留住人才，但也要根据企业的发展和实际经济承受能力，当地生活水准，员工岗位责任轻重和难易程度，以及员工本人的工作表现和贡献，建立合情合理的工资福利分配制度，尽可能使优秀人才的付出与所得相对平衡。
二是以感情留人。古人云：“感人心者，莫先乎情”。企业要想留住人才，就要留住员工的心，要留住员工的心，就要做到以情感人，以理服人。首先，物业管理层领导要同员工建立起有效的沟通渠道。经常了解员工的思想动态和需要，当员工工作和生活有困难时，在精神要给予关心和爱护，在经济上要给予力所能及的照顾和帮助，努力创造一种平等、友好、团结、和谐的工作氛围，不断增强员工对企业的感情和企业的凝聚力。其次，公司领导要以良好的思想品德和学识能力，为员工作出表率；要以独特的人格魅力和工作成就吸引员工，不断增强企业的向心力。
三是以制度留人。虽然物业管理企业都主张以柔性的制度和人性化的管理来培养员工对企业的忠诚度，但仍会有不少员工对企业缺乏诚信，不安心工作，朝三暮四。因此，企业要具有忧患意识，很有必要制定硬性的措施来防止人员的频繁流失；除了同员工签订劳动合同，以法律形式来约束员工随意跳槽的行为外，还要建立有效的激励机制，通过奖罚措施和公开、公平、公正的提拔人才，来稳定有上进心和发展前途的员工。
除了上述的三种方式外，企业要留住人才，还要有明确的发展战略目标，让员工对企业的发展有信心和希望，只有员工对企业充满信心，才会对自己在企业的发展前途充满信心，从而对企业产生归属感。同时，物管企业还要加强与物业管理协会和同行业的联系，加强行风建设和行业自律意识，互相扶持，有序竞争，共同扼制像“拆台、挖墙角”之类的不道德人才争夺行为。
（三）加大物业管理的正面宣传和引导力度，增进广大业主对物管人员的理解和尊重。
物管企业的发展离不开政府职能部门和社会公众的关注与支持，政府职能部门要根据国家《物业管理条例》和法规，结合本市实际，制定和完善地方物业管理法规，规范行业市场秩序，建立合理的质量和价格体系，为物管企业的发展营造一个良好的发展环境。社会舆论媒体及物业管理企业要加强对物业管理知识和法规的宣传与引导，对一些献身于物业管理的先进典型和优秀事迹要加以大力弘扬和推广；对小区发生的各种矛盾和纠纷，要给予客观公正的分析和报道，让广大业主认识物业管理的作用和性质，明确自己的权力和义务，了解物业管理工作中的困难和艰辛，消除对物业管理工作的偏见和歧视，理解和尊重物业管理人员的工作，给物业管理人员创造一个平等、友好、和谐的工作环境。使物业管理人员能够放下思想包袱，轻装上阵，热爱和扎根本职工作。只有这样，才能促使更多的人才积极投身于物业管理行业，物管人才缺乏的现象才能得到有效的解决。
总之，人才是企业潜在的和强大的生产力，是企业最宝贵的资源和财富，解决人才匮缺的问题已是物管企业的当务之急，只有想方设法解决好人才匮缺的问题，并努力打造和拥有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，物业企业才能得到健康持续的发展，也才能为市民的安居乐业和城市的文明建设发挥更好的功能和作用。
衡阳市百花物业电信项目部 滕 美
