“新条例”破解各地物业收费“乱仗”

    市与市之间的规定不一致，省直部门出台的文件与设区市出台的规定有冲突，这就是我省目前针对空置房物管费收取标准存在的“打乱仗”现象。由此引发的争议也时有发生，南昌市一业主去年由于省、市两个效力相同的规范性文件“打架”，差点引起一桩官司。而如果“征求意见稿”获得通过后，这种现状将改变，全省有关未入住商品房物管费的规定将一致。

    去年10月，南昌市某小区的业主雷女士收到物业公司的通知，要求她全额缴纳物业管理费。雷女士仔细翻阅了购房合同附件中有关物业费的约定：空置房指未装修并办理空置手续的，按市政府相关文件，交纳50%物业管理公共性服务费。这一规定的依据是由省发改委等部门在2003年出台的《江西省物业管理服务收费办法》，雷女士以此规定拒绝了物业公司的“无理”要求。

    不过，物业公司随即出示了南昌市政府在2004年颁布的《南昌市物业服务收费管理实施办法》，及南昌市物价部门在2005年出台的解释：“一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变。一年以后无论装修与否，均按100%交纳物业管理费。”

    省相关部门与市政府之间对空置房收费标准的规定不一致，让物业公司与业主都无所适从。省法制办有关负责人告诉记者，实际上，我省各设区市之间对空置房物管费收取规定的界定也存在差异，而如果“新条例”通过，各省主管部门和地方政府出台的规定，就不能与之相抵触，这就实现了全省一致，解决了“打乱仗”的现状。

    空置房收费：业主叫“冤”，物管喊“屈”

    “已交付但尚未入住的住宅类物业，自交付之日起二年内物业服务费减半交纳。”这是“征求意见稿”中最受业主和物业公司的内容。有的业主认为：没有入住还要交物管费，这钱交的有点“冤”，而物业公司更是叫苦连天，认为这一规定将导致许多物业公司亏损，最终损害已入住业主的利益。

    南昌市红谷滩新区某小区业主范女士认为：业主没有入住，就意味着没有享受物业公司提供的服务，还要交物管费说不过去。尽管征求意见稿有关空置房物管费收取的时间和比例与南昌市现行规定要“优惠”的多，但范女士并不领情，她认为没有入住就应该一分钱都不需要交。

    范女士的这一观点遭到了物业公司的反驳。南昌天安物业公司负责人熊烟泉说，物业公司在小区保安、绿化、保洁等方面的投入，并不因为个别业主未入住而下降，无非也就是没有收集空置房的垃圾而已。如果大多数业主都以此理由拒缴物管费，那必然导致物管质量下降或物业撤离，这对已交纳物管费的业主而言是伤害。

    南昌市物业管理协会有关人士告诉记者，目前南昌市共有300余家物业公司，大部分都处于亏损状态，如果这一规定获得通过，那意味更多的物业公司将亏损。目前南昌市红角洲、象湖等板块的楼盘入住率不高，有的楼盘入住率甚至仅有两成，如果业主未入住2年内物业费减半，那没有一家物业公司能够负担得了。物业公司入住一个新小区，一般前两年都要亏损，而物业管理合同是三年一签，很可能三年期满就被业委会“炒鱿鱼”了，如果按征求意见稿中的执行，那物业公司的前期投入将“颗粒无收”。因此，该协会将收集各物管企业的意见向省法制办反应。

    不入住要交费，提高炒房成本

    “任何一项政策的出台，都不可能让所有人都满意，业主和物业公司所站的角度不同，对各条款自然有不同的观点，这很正常，社会各界可以对此提出意见和建议。”省法制办相关负责人表示，有关空置房收费的条款，考虑到了抑制炒房现象的因素，希望通过这一规定提高炒房成本。

    事实上，全国各地对空置房的物管费标准都不一致，争议声也不绝于耳。如湖南省规定已办理交付手续但未使用的，物业服务费按照90%交纳，武汉的规定是房屋交付后空置需缴70%物业费。而石家庄市则因规定“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业费”，而备受质疑，甚至被认为既损害了已入住业主的利益，又有鼓励炒房的嫌疑。

    省法制办有关人士告诉记者，目前有的楼盘空置率太高，存在一定的炒房现象，而征求意见稿中提出的房屋交付后两年内要按50%收取物业费，也考虑到了提高炒房成本，抑制炒房现象的因素，而不能业主自己放弃入住的权利，就拒绝履行应该承担的义务。