江汉区老旧住宅区物业服务提档升级，围绕“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”总体目标，按照“方便管理，便于实施”、“先易后难，有序推进”的工作思路，积极探索和创新老旧住宅区物业服务提档升级工作的途径和方法。以解决收费难、建立物业服务收费机制为突破口，推行行之有效的低收费有偿物业服务模式，逐步引导老旧住宅区物业服务向社会化、市场化方向发展，提升群众满意度。
目前，全区412个物业服务区域通过物业服务提档升级工作, 使物业服务区域的绿化、卫生、治安、房屋本体维护及车辆秩序等整体环境得到了进一步的提升，人民群众的居住环境进一步优化。
两年来，江汉区老旧住宅区物业服务实现跨越式发展。在物业服务从无到有，从有到好的过程中，如何建立一套长效机制，使这项惠民工程真正落到实处?今年，江汉区老旧住宅区物业服务提档升级中，从机制、资金、服务、意识等多方面着手，挖掘老旧住宅区物业服务 “生命力”，建立老旧住宅区物业服务长效机制。
管理机制长效化
政府主导部门协作“保驾”提档升级
老旧住宅区历史欠帐多，要实现物业服务提档升级，必须提高城市管理能力和水平，并使之长效化。由此，江汉区委区政府强调政府主导，部门协作。
据了解，在今年物业服务提档升级过程中，江汉区初步建立了一个以区、街为主体，区房管部门业务指导协调，民政、财政、建设、公安、城管、物价、水务、环保、园林等相关职能部门共同参与的工作联动机制，以社区为平台，在职责范围内加强工作指导，落实各项管理，延伸和完善各项服务。克服各自为政、管理缺位、相互扯皮、互相推诿的种种弊端，促进了整个城市管理水平提高，使老旧住宅区物业服务实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。
资金投入持续化
整合各方资源加大资金投入
推进老旧住宅区物业服务提档升级，没有资金持续投入作为“后盾”，很难实现提档升级持续化。为此，江汉区委区政府提出要整合各方资源，统筹安排，分步实施，确保资金的到位。
从全区层面看，区财政统筹安排专项资金，重点投入房屋本体及设施设备整治改造和物业服务必备设施设备的增建和改善，设立区房屋应急维修专项资金。同时拟定了相应的资金使用、管理制度，加强对专项资金的监管，力保资金使用到位。
各方资源也被整合到“提档升级”中来，区财政、民政、公安、建设、园林、水务、城管局等有关职能部门把推进老旧住宅区物业服务与“双创”、两型社区建设、社会治安综合治理及社区提档升级结合起来，深入街道、社区，同街道、社区实行“无缝对接”，统筹合理地制定具体的实施计划，配合街道老旧住宅区物业服务提档升级工作，重点扶持老旧住宅区的基础设施和环境的综合整治。与之同时，各街道办事处也匹配了相应资金。
物业服务市场化
4条街道引入专业化物业公司
要提升老旧住宅区的物业服务内容、物业服务方式、物业服务的品质，单靠政府投入不行。江汉区委区政府认为逐步实现社会化、市场化才是完善和规范老旧住宅区物业服务的主要发展方向。
今年，江汉区在巩固社区物业服务部、业主代表自治、社区单位共管三种非专业化模式基础上，加大引入专业化物业服务公司对老旧住宅区提供物业服务的力度，扩大专业化物业服务覆盖面。目前，全区12条街道已有4条街道引入了专业化物业服务公司，开展有偿物业服务。以解决收费难、建立物业服务收费机制为突破口，逐步推进老旧住宅区物业服务的社会化、市场化，逐步调整、改进部分短期的、不具生命力的过渡模式。
同时，江汉区还依托12家辖区内专业化物业服务的骨干企业，按就近帮扶的原则，同各街道办事处签订了帮扶协议，为老旧住宅区物业服务建立长效机制奠定了基础。
居民意识自觉化
实现居民自我组织管理教育
老旧住宅区硬件上实现提档升级，更要使居民的意识上一台阶。江汉区在老旧住宅区物业服务提档升级过程中，特别强调，要大力培育社区居民的参与意识和自治意识，实现社区居民的自我组织、自我教育和自我管理。
江汉区认为，今后物业长效管理的核心关键在于业主的自我管理，政府是补位，不是主位。因此努力倡导专业化物业服务，培育居民 “有偿物业服务”意识，提高自身素质。
建议将老旧住宅区
物业服务纳入财政预算
基层呼声
建议将老旧住宅区
物业服务纳入财政预算
老旧住宅区物业服务提档升级资金捉襟见肘，这是很多街道、社区干部反映的难题。汉兴街有关负责人表示，虽然街道、社区自筹了一部分资金，而老旧住宅区急需要解决的道路维修、下水管网维护、大面积绿化、大范围照明设施，街道、社区很难承担得起，需要财政支持。唐家墩街有关负责人表示，老旧住宅区低收入群体比较多，物业收费率一般只能维持在30—50%，这对于庞大的硬件改造所需的资金来说是杯水车薪，因此寄希望财政加大投入。
水塔街有关负责人表示，老旧住宅区物业服务提档升级工作是一个复杂的系统工程。由于住房产权多元、房屋隶属关系复杂、基础设施建设欠帐较多、资金投入不足、物业收费标准和收费率偏低，我们在推进上述工作的过程中遇到很多实际困难、背负着很大的压力。因此建议，进一步加大政府引导力度，完善工作规划，加强指导协调;进一步加大财政支持力度，将老旧住宅区物业服务提档升级工作纳入财政预算，核定专项经费;进一步加大基础设施建设改造力度，着力改善老旧住宅区物业管理的基础条件;进一步加大政策扶持力度，为社区低保户和困难家庭物业费的收取、现有物业服务机构的税费和专业物业管理公司的进入提供政策帮扶。
江汉物业提档升级亮点扫描
政府买单清洗“三无水箱”
“三无”水箱的清洗与管理被列入江汉区政府2010年为民办实事的十件实事内容，由政府买单，免费清洗“三无水箱”。
清洗工作严格执行24小时内解决问题的承诺，接到居民的报修电话，专业清洗人员携带专业工具迅速赶往抢修地点。清洗还突出实效，例如用两天时间，就彻底解决困扰江汉北路教委宿舍居民们多年的用水问题。
统一登记簿规范物业管理
在江汉区各个老旧住宅区，你会发现，各个社区物业管理登记簿都是一样的。江汉区房管局为了规范物业管理，让物业管理有章可循，统一印发了物业管理登记簿。
江汉版的物业管理登记簿涉及多方面，有管理员工作日志，主要围绕“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”要求，记录巡查、处理情况;车辆管理日志则将车辆进出社区的时间一一造册，防范盗窃;门岗巡逻也有专门的记录，用来记录物业人员巡查的情况。
为了更加便民，江汉区还专门制作了“居民投诉和报修”登记簿，由专人归类，社区能解决的，及时解决，不能解决的，可以直接转报相关职能部门，提高了为民办事的效率。
西桥社区按照“社区搭台、能人牵头、居民唱戏”的工作思路，发起成立了社区物业服务站，不满足于保洁、保绿、保安、保停车秩序、保房屋小修“五保”服务，还延伸贴心服务，丰富物业内容。
西桥社区开展菜单式服务：采取民需我为的方式，居民需要什么样的服务，就提供什么样服务。根据社区居民多为双职工和趋于老龄化的情况，社区根据居民需求开办爱心厨房，为有需求的居民提供配送餐服务，只要居民一个电话，社区的服务员就会按时为居民送去可口的饭菜。为了满足老年人需求，社区开办设立夕阳红快乐驿站，为老年人提供纳凉取暖，读报看电视等服务。每天服务达60多人次。
唐家墩街西桥社区 延伸贴心服务丰富物业内容
社区亮点
走进汉兴街常三社区，头顶一片绿荫，尤其经过雨水的冲刷后，树叶显得清爽干净。再向里面探去，整洁的道路、优美的环境规划、统一的楼道垃圾箱、新粉刷的门栋，都给人一种心旷神怡的感觉。
汉兴街常三社区是个以还建户、解困户为主体的老社区，受资金限制，小区提档升级不可能“大操大办”，社区把钱花在“刀刃”上，着力优化社区环境。社区在上级领导的支持下投入30多万元用于基础设施的维修维护，将所有楼栋3米以下外墙进行涂料粉刷，所有楼栋楼道进行白灰粉刷，安装楼道照明灯，将所有绿化带全部补种、移栽。通过近一年时间的整改和修缮，如今的常三社区环境焕然一新，居民满意度明显增强。
地处闹市区的老社区，寸土寸金，如何改善绿化环境?满春街小夹社区想出了向空中建“绿化”的办法，小区16楼平台上，一个面积近千平方的“空中花园”开辟了居民生活的新天地。
小夹社区老旧住宅区物业服务提档升级工作，因地制宜将物业服务的推进与“都市田园”创建工作有效结合，探索出“以物业服务推动特色发展，以特色建设充实物业服务”的全新思路，重点是绿化城市环境、促进建筑节能、增强视觉美感。
在小夹社区的“都市田园”，设立了立体空中花园、景观凉亭，站在楼台上，盆景、各式各样的花映入眼帘，坐在凉亭里，可以纵观两江四岸美景。
汉兴街常三社区 优化社区环境提升居民幸福感
满春街小夹社区 老社区闹市区建起“都市空中田园”
水塔街东民社区位于闹市区，居民下岗或退休的居多，如果通过收取物业费维持物业服务的做法可行性不大，于是，水塔街东民社区立足现状，整合现有资源提升社区环境。
水塔街积极借助区房产、民政、水务、建设、城管、工商等职能部门大力支持，全面开展市政基础设施改造、市容环境整治、社区建设提档升级的同时，主动联系辖区单位共驻共建，参与老旧住宅区物业提档升级工作。今年由辖区两家单位帮助东民社区平整场地，修建了1处路面停车场。社区内划了停车位，将白天空闲车位向社会开放，这一“错峰停车”之举在获得良好的社会效应同时，也增加了社区收入，社区利用收入补贴到安装太阳能路灯、粉刷楼道墙面、安装楼道声控灯、添置消防器材、购置交通安全标识，得到了小区居民的好评。
水塔街东民社区 整合现有资源提升社区环境
全市物业服务提档升级留言板
市物业管理工作领导小组办公室欢迎广大市民对老旧社区物业服务的长效机制问题建言献策。联系电话：85482119。QQ邮箱：592923378。通信地址：武汉市汉口高雄路166号市住房保障和房屋管理局物业管理处1607室。
青山区武东街郭女士：
看到《长江日报》关于物业提档升级的报道，感觉自己所居住的社区环境也变化很大，但是这项工作是长期的，在突击整治的同时还要注意以后的长效管理，另外，各个部门都应该参与进来，各司其责，把好事做好。
江汉区居民彭先生：
老旧住宅区物业管理不能只注重环境整治，房屋的设施设备的维护和保养应是物业管理的重点，同时，还要在提高居民的参与意识上下功夫，群策群力，美化自己的家园。
在万松街万松小区北区，你可以看到有专业的保安巡逻，小区的保洁绿化有专门的物业人员打理。这个老社区的物业管理看起来和新小区没有什么两样。万松街白松社区从深圳引进了一家专门管理老旧住宅区的专业化物业公司，为居民群众相对集中、老旧住宅密集的万松小区北区提供社会化、市场化物业服务。
为了使物业管理规范化，白松社区建立健全物业管理规章制度，以“合同”的形式规范了物业管理公司和业主各自的行为，保证了物业管理工作的正常开展。物业公司进驻后，小区环境大变样，物业公司加强小区绿化、美化，小区实行全天候封闭式管理，坚持24小时巡逻制度和访客登记制度，开通24小时维修服务热线，以了解住户需要，出现跑、冒、滴、漏、堵等问题时，维修人员第一时间到达现场，积极主动解决问题。
