9月底国家新一轮调控政策出台，尤其是对住宅采取行政化的限购措施，可望促使大量投资、投机资金流出住宅市场，流入商业地产。在此形势下，房企转战商业地产，零售商加快扩张，商铺第四季度能否继续“唱红”？

雷声大雨点小？

商业物业市场平稳 潜力仍未爆发

中原地产第三季度报告显示“2010年第3季度，四大城市商业物业市场运行较为平稳，中高档购物中心租金稳中有升，空置率继续下降；四大一线城市商铺供应环比2季度呈小幅增加态势，商铺销售则有小幅下降。”整体销售市场虽较为活跃，但远称不上繁荣。

在国家一系列针对住宅市场的调控政策出台后，业内媒体、开发商纷纷宣称资金流向商业地产，扩展商业领域。但到目前为止，只是“雷声大，雨点小”，一系列动作之后，销售市场没有太大波动。

销售有望四季度创新高

据中原地产数据显示：2010年10月，各地共发生4例大宗成交，总建筑面积达到88.80万平方米，涉及金额107.35亿元。其中3例为知名国内发展商的收购案例，分别是万科、合生及SOHO中国。

四大城市商铺供求情况（201001-201009）

值得关注的是，久未现身国内房地产市场的外资投行已开始出手。英国老牌投资商高富诺以近15亿的总价收购上海长风国际娱乐商业中心，面积为8.96万平方米，平均成交单价为16132元/平方米。

各地商业地产市场大宗交易重现活跃局面，预计在住宅销售增幅疲软的情况下，商铺的销售有望在第四季度创新高。

零售商加快扩张步伐寻铺难

外资进军上海

中国正在崛起的庞大的消费市场，让许多零售商都看好中国的零售业市场，欲加大投资。而随着新货币宽松时代的来临，这些零售商拥有了更强的扩张实力。近期，30多家外资零售商意欲进军中国，上海成为首选站，这是上海世博会后外资零售商新一轮的扩张步伐。

世邦魏理仕亚洲区研究及策略顾问部执行董事NickAxford指出，“金融危机后，越来越多的商业地产投资者只关注核心地段的优质物业，他们不会介入开发领域。”零售商在2011年的扩张意图较之2010年有很大提高。约有20%的受访者希望将店铺扩大至40家以上。约有一半受访者希望再开20家新店。零售商对亚洲市场特别感兴趣，尤其是中国市场。”

三季度，外资零售商为赶世博会末班车，纷纷在上海开店。首次进军上海市场的UGGAustralia在9月底进驻香港广场和恒隆广场。

除此以外，根据高力国际跟踪发现，爱玛仕携手本土设计师推出“上下”品牌入驻淮海路，陆家嘴国金中心首层商铺也迎来25家国际奢侈品品牌开业，另上海第二家苹果手机店也落址位于淮海中路的香港广场。优质地段几乎被外资零售商“侵占”。

上海世博会10月31日结束，外资零售商对上海市场的追逐并没有结束，从国际购物中心协会中国区首席代表许有为处了解到，日前有30多家外资零售商正在密集考察上海等地市场，意欲进军中国。

“30多家外资零售商其中有很多是欧美一线品牌，他们之前都还没有进入中国市场，世博会对他们是一个触动。”许有为告诉记者，“在这些外商中，服装品牌是主力军。”

“美国时尚品牌GAP确认了其在上海的首批两家店铺将在今年四季度开业，分别选址于南京西路的中创大厦和淮海路的香港广场。”仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜印证。

不仅如此，高力国际透露，接下来的2—3年内，苹果还将在中国市场开出25家门店。

国内积极备战

国内零售业积极备战，一面加紧圈地新建商场，另一面也积极并购打造商业航母。

继第一百货与华联股份合并后，11月4日，友谊股份与百联股份在停牌3个月后，公布重组内容：友谊股份收购百联集团持有的上海第一八佰伴有限公司36%股权和上海百联集团投资有限公司100%股权。业内人士表示，这次重组将造就一艘年销售额超过400亿元的“超大商业航母”。

据了解，百联股份共有26家门店，其中百货店15家，名品折扣店2家，购物中心9家，总权益面积125万平方米。除3家在外省外，其余23家门店均位于上海。而友谊股份旗下也拥有超市、百货、购物中心和建材等多业态业务。

而就在9月底，位于奉贤和金山的百联股份两家购物中心正式开业，其中奉贤购物中心在一期集中上进行了升级，升级后集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合类购物中心。而位于金山的购物中心，实现100%满铺开业。

不过，对于上海零售业态，在商业地产拥有多年运营管理经验的华夏柏欣上海公司总经理廖珈庚指出：“购物中心是未来零售业态的一个趋势，但必须是一个有特色的购物中心，而对于百货业，未来将有可能被市场淘汰。”

由于上海第四季度及明年市场，还将有大批零售商业项目入市，业内人士预计新增供应的上升，将提高市场的空置率，从而使得所在区域租金上涨空间有限。而一些新增供应稀缺的核心商圈，商铺租金还将继续上升。

租金随供求而变动

由于本季度强劲需求的支持，市场总体空置率有所回落，降至9%。特别是市中心商圈，上半年末落成的一些项目如我格广场，悦达889，表现较为理想，传统市中心商圈吸纳量较大。而核心商圈和新兴商圈表现稳定，供求平衡，世博相关的消费，推动了这两种区域零售物业需求的增加。总体来说，零售物业需求的增长延续着之前的趋势。

上海打造超大商业航母仅是应对零售市场回升的一部分，第四季度以及明年上海还将上市多个商业项目。世邦魏理仕调查指出，预计约有11.8812万平方米的新增优质商业面积将在第四季度面市。其中包括16铺码头改造的商业项目，南京西路的越洋广场、1788国际中心，四川北路的壹丰广场等。

记者从五大行处了解到，明年上海市中心零售商铺还将新增位于外滩的益丰洋行，以及外滩源一期等项目。许有为告诉记者：“在即将举办的国际购物中心会议上，前来洽谈业务的业主将近150多家。”

尽管外资零售商启动扩张步伐，但由于上海新增项目也在不断上升，廖珈庚认为：“由于老牌地段如南京西路、淮海中路、徐家汇商铺供求关系达到1:5，未来租金将继续上升。但对于其他地段商铺租金，还将视供应、商圈培育等情况而定，不排除走低的可能性。”

对此，高力国际预计核心商圈竞争依然激烈，租金年底前还会进一步上升。传统市中心商圈租金将表现稳定，而社区型购物中心发展脚步将加大。不过，对于该类型租金，高力国际认为从中长期看，一旦现有项目完全被消化，此区域租金会有所上涨。