从7月1日起，林林总总的物业服务将归整成5项5等级的“菜单”式样，由业主委员会经业主大会同意后实施“点菜”，在当地政府公布的指导价范围内，与物业服务企业协商确定收费标准。在执行时间上也有利于保持稳定，规定原合同期内的物业服务仍按合同执行。

    336道“菜式”可供选择
 
    “新办法把物业服务分为5大项目、5大级别、45个类别、336项要求的菜单式样，服务内容、等级划分更实用、更具体，有利于引导物业服务企业提高服务质量；同时也方便业主对服务进行监督，明明白白消费。”湖南省物价局住房旅游与服务价格处处长邓荣幸说。

    市、州、县的收费标准，可在省定基准价上下30%的幅度内，分项目分等级制定，每两年公布一次。办法明确，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。

    《办法》还借鉴江苏等省市的经验，将前期物业服务收费列入核准范围。

    《办法》规定，业主大会成立前，未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准，由当地价格主管部门在当地的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。

    根据这个核定的收费指导价，建设单位须在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。未预先明确的，业主有权拒绝付费。

    物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

    空置房物业费打九折

    据湖南省物价局住房旅游与服务价格处处长邓荣幸介绍，新办法实施后，我省实际执行的物业服务收费标准总水平将基本保持稳定。

    如：在一些实行最高等级物业服务的住宅区，原收费标准为每平米建筑面积每月2.0元，现在随着人工成本增加、服务水平的提高，新的收费标准约为2.1元。

    对于空置住宅，如何收取物业服务费一直是各方争论的焦点，省政府办公厅、省法制办先后五次调查研究提出建议，最终在《办法》第十九条明确：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。

    对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业买受人在查验收房时，物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

    物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。

    物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不超过12个月。

    利用公共设施赢利需业主同意

    《办法》加强了对业主共有的合法权益的保障。

    第二十一条明确，住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

    利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

   [数据解读]

    0.4元/M2

    今后，带电梯住宅的物业费将在省定基准价上，每平米建筑面积加收0.4元，市县指导价则可在0.28-0.52元范围内确定；底层或原始设计不停靠的，不分摊此项费用。

    50%

    住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。

    由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。

    100%、200%

    改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。

    改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业）的按同类住宅收费标准加收200%。