新的《宁波市住宅小区物业管理条例》明年1月1日起施行
业主财产受损，物业应按合同担责
小区车库车位禁止只售不租，未充分利用时，不得占道停车
小区共用部位、共用设施设备的收益将由业主大会说了算；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。记者昨天从宁波市建委了解到，新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》已获宁波市人大常委会通过，将于2010年1月1日起施行。本报记者就市民关心的问题，请有关专家结合条例修改前后的变化作了解读。
关键词 业主委员会
共用部位收益业主大会说了算
经费不足是造成部分业主委员会运作困难的主要原因。为解决此问题，《条例》进一步明确业主大会首次会议经费来源由建设单位承担。同时，《条例》规定，业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。
业主大会启动程序进一步明确
业主委员会怠于行使职权怎么办，业主委员会名存实亡又怎么办？对此，修订后的《条例》明确，业主委员会是业主大会的召集机构，如果业主委员会不履行召集义务，物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。这一规定明确了业主的提议权。如果业主委员会还是不召集临时会议，业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。
《条例》同时规定，业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务、不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
关键词 经营性用房
物业擅自出租经营用房最高罚10万
经营性用房是物业服务中产生经济来源的一条补充途径。《条例》明确规定，经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当在物业交付前向辖区物业主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿应当专户储存，在业主大会成立后与物业管理经营用房一并移交业主委员会，用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要，从法律上进一步维护广大业主的合法权益。
物业管理用房的所有权属于全体业主，其中物业管理经营用房如何经营，《条例》规定，物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营，租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。
《条例》第五十三条规定物业服务企业擅自出租、经营物业管理经营用房的，辖区物业主管部门可责令其改正，并处1万元以上10万元以下的罚款。
关键词 停车费
收取的停车费物业应当单独列账
不少小区居民对物业服务企业收取的停车费究竟怎么用十分关注。《条例》规定，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。收取的停车费，物业服务企业应当单独列账，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。这条规定解决了长期来业主心中的疑虑，也为今后业主加强监督方面提供了依据。
《条例》规定，物业服务企业挪用、侵占停车费、日常维修费等资金的，由辖区物业主管部门追回挪用、侵占的资金，给予警告，有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款；情节严重的，并由市物业主管部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
关键词 物业费
物业服务应当符合合同的约定
前期物业合同约定期间，按照哪个合同约定标准交付物业费？物业条例修订前，对此问题各地处理不一。本次修订的《条例》规定，一是物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理；二是物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；三是依照规定实行政府指导价的前期物业综合服务费标准，应当依照政府指导价的有关规定执行；四是尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其物业综合服务费由建设单位交纳。
按照物业服务合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。在实践中，往往业主财产失窃是业主与物业服务企业矛盾最深，投诉较多又难以协调的问题之一。针对这一情况，《条例》对物业服务企业按照合同约定提供相应服务的义务作了明确规定，按照规定，一是物业服务企业应当向业主提供服务。物业管理是服务行业，物业服务企业是以提供物业服务为对价来获取物业服务费用的；二是物业服务企业提供的应当是“相应”的服务，而“相应”的判断标准，在于物业服务企业提供的服务是否符合物业服务合同的约定。为此，条款中明确业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业提供的服务应当符合合同的约定，否则，将构成违约，如导致业主人身、财产安全受到损害，应承担相应的法律责任。
物业服务收费类别明确、收支公开
《条例》规定，物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督，并听取业主的意见和建议。
目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。简单地说，酬金制就是物业服务企业干了多少活，业主按事先约定的标准预交服务费，年终以实际支出多少进行核算，多退少补，物业服务企业在此基础上收取一定比例的利润；包干制即一次性确定物业服务费价格，由物业服务企业包干使用，多余不退，亏损不补。
《条例》规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当公布明细的物业管理各项资金的收支情况；而实行包干制收费方式的，物业服务企业主要公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。公布时间要求物业服务企业应在每年三月底前，在物业管理区域的醒目位置公布上一年度的相关物业经费收取、使用等情况。
低收入困难家庭交物业费，可申请补贴
对于居住在小区的低收入困难家庭物业服务费，政府部门将给予享受优惠政策。《条例》明确规定，低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。各县（市）、区人民政府要根据《条例》规定及时制订补贴办法，保证低收入困难家庭的申请补贴能真正得到落实。
关键词 车库车位
小区车库车位先满足业主需要
随着私家车的增多，小区停车难日益突出。针对小区停车存在的问题，《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。
《条例》规定，业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线。不过，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
为了保证车库、车位的充分利用，《条例》明确规定，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。没有首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
《条例》还对人防工程停车位作了专门规定：物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将人防工程停车位出售或者以专用车位形式出租。同时，地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。
如果建设单位以只售不租为由拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，由辖区物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上20万元以下的罚款；建设单位未首先满足业主停车需要，而将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，由辖区物业主管部门责令改正，拒不改正的，没收违法所得，并可处5万元以上20万元以下的罚款。
关键词 装修
装修房子前要书面告之物业
装修也是住宅小区业主之间经常产生矛盾的焦点之一。修订的《条例》明确了业主的装修“告知义务”和物业服务企业的装修禁止项目，即业主或者非业主使用人装修房屋前，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或者非业主使用人。如果业主未遵守告知内容的，物业服务企业可以采取通知改正措施，必要时候可以报请有关职能部门处理。此外，《条例》在第三十六条，要求管理规约务必对物业屋面、外墙、门窗的装修及户外设施的安装规范进行约定。（现代金报通讯员 成建宣 记者 凡星）
