湖南：物业收费听证会昨天在长沙举行

　　每一轮的新政前行，无一例外都要引发博弈与争论。这一次主角是物业服务收费。

昨天上午，湖南省修订《湖南省物业服务收费管理办法》决策听证会在长沙举行。

当业主、物业服务企业、政府官员以及法律界人士第一次以面对面的唇枪舌剑，来寻求一个行业的规范与平衡，体现的是不同立场的群体之间的博弈与暗战。

种种的争议，演化成三个关键的数字。

关键数字一：95%收了房，不去住，物业费该怎么交？

草案说，要按规定标准的95%缴纳，甲方说，“没享受服务，就不用交那么多，顶多50%”；乙方说，“物业服务不是依据时间，而应根据产权，不然不公平。”有趣的是，物业服务企业代表基本一致一边倒的倾向于“95%的标准合理”，而业主代表及其他代表则出现分化。

规定解读：第19条第三款说，“已办理交付手续但未交付或未使用的物业，前期物业服务费按不低于规定标准的95%交纳”。

关键数字二：85%车库也要交物业费？

甲方业主代表认为，85%的公共性物业费标准过高，车库的收费应与层高紧密相连，低于2.2米的车库杂屋不应收，而2.2米以上则可斟酌收费。乙方物业服务企业代表欧建明建议明确或提高地下车位使用费，以30元/月的标准，在长沙市是比较低的。

规定解读：听证稿第18条第二、三款，由业主购买（使用）的杂屋、车库的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的85%收取。

关键数字三：8%？

对于物业服务企业来说，企业利润不高于8%，是个公开的秘密。有人说，物业服务企业应当全面市场化，8%盈利限制不应该，这似乎已成为一种共识。

甲方说：如果是湖南省物业服务优秀企业，又没有什么投诉，这个利润率就应该更高些。乙方物业服务企业代表方延川说，物业公司规定8%的利润不符常理，不应限制利润，改为所得利润物业公司与业主大会协商。

规定解读：草案第16条说，物业管理公共性服务费用构成因素中的第11项为合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%；其他物业服务合理利润水平由当地价格、房地产主管部门定期公布。

其他争议焦点

“菜单式”收费好不好？

草案最大的变化就在于菜单式收费制度：住宅的公共性服务收费，实行政府指导价，具体分为“五项五等级”，今年物业服务收费，就象到餐馆点菜一样，这种收费方式好不好？

湖南出版投资控股集团普瑞实业有限公司副总经理朱跃华：方便业主维护自己的权益，明明白白消费，也方便了物业服务企业管理。

湖南省房协物业管理专业委员会副理事长朱志：个别城市试行了“菜单式”物业收费后，效果并不好，说明不太适应当前的物业发展水平，建议仍改为“综合式”，便于操作。

湖南省建设厅副调研员李海浪：无论是哪种收费方式，关键是相关职能部门要认真地进行成本测算，科学制订收费标准。

收费标准高不高？

物价部门测算表明，按照“五项五等级”来收费，目前长沙市物管费在0.4元/月·m2-2.1元/月·m2，这个标准到底贵不贵？

长沙市雨花区新锐湘都小区业主委员会主任余笑：“五项五等级”的基准价核定普遍偏高，尤其最低的一级收费标准门槛明显高于省内平均水平，如果再加上30%的浮动，将导致物业服务费普遍上涨。

湖南日报报业集团《家庭导报》总编室主任、编辑甄荣：实现科学定价，就要厘清物业公共服务费用的构成因素，哪些应该包括，哪些不应该包括，避免物业公司将不合理的费用加进来或虚列成本。

他说：“建议对调价幅度进行进一步论证，使物业收费的标准更为合理、科学，不要让长沙成为全国物业收费标准的排头兵。”

房改房物业费怎么收？

草案第二条第四款规定：未实施物业服务的原房改房的物业服务收费参照本办法执行，具体由省物价局会同省机关事务局另行制定。

湖南省参事室副调研员程不吾：在物业管理的社会进展上，党委和政府机关带了一个好头，很多实行了外包管理，而且越来越多的单位都在走这条路，为物管企业带来了发展的生机。但是，各地党委、政府家属住宅小区的物管工作却故意压低服务收费，或用公费代交或部分代交个人物管费的方式，带来社会的不公平，群众很有意见。

湖南省机关事务局物业管理处副处长彭红旗：建议全省公共机构以及原房改房的物业服务收费采取循序渐进方式，不搞一刀切。