物业管理用房分析

某小区 70 多平方米的物业管理用房 在今年 1 月份老物业公司撤出后，被他们锁上了一间，造成新的物业公司不但办公面积狭小，而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。

老物业公司把物业管理用房上锁的理由：这套物业管理用房的产权还是属于开发商，开发商想怎么处理就怎么处理。

面对此种情况， 业委会应该如何维护广大业主的利益，解决物业管理用房问题呢？

分析 ：根据国务院条例，物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。处理意见和法律依据如下： 首先，业委会可以到房产规划局查明小区物业管理用房的标注，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章，物业管理用房在小区规划中都应配置。根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》规定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。老物业公司实际使用的物业管理用房是 70 多平方米，物业公司更换后使用的物业管理用房也应是 70 多平方米。

其次，根据《物业管理条例》第三十八条的规定：物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主。

业委会应尽快和开发商一起把物业管理用房的产权由开发商的大产证转到业主大会的名下。

根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，老物业应将物业管理用房和下列材料交还给业主委员会：

1 、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3 、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4 、物业管理所必需的其他资料。

如果老物业公司不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

根据以上规定，业委会可以先把此情况向房地产行政主管部门反映，由房地产行政主管部门通过调解解决；若协商不成的，可以经业主大会同意，向人民法院提起诉讼；业委会也可经业主大会决定直接向法院提起诉讼。

为避免开发商违规出售物业管理用房，业委会可以提请房地产登记部门给予产权异议登记，并尽快解决争端。