业主须识别小区财产所有权

城镇居民步入社区化生活的过程中，物业公司的地位日益凸现，而作为购买物业公司服务的业主，与提供服务的物业公司之间滋生越来越多的纠纷。双方之间的权责究竟如何区分，业主应享有哪些权益？物权法草案中这方面的内容备受人们关注。
中南大学法学院教授余卫明针对这些存在于业主与物业公司间的纠纷进行分析。

　　余卫明男，湖南汨罗人，1964年11月出生，1985年毕业于西南政法学院法律系。现为中南大学法学院教授，硕士研究生导师，兼任中国法学会民法学研究会理事、日本亚细亚大学客座研究员。

　　小区业主

　　可炒物业公司

　　物权法草案：对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。草案还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。
　　案例：长沙市民徐某最近买了套新房子，但他对小区的卫生保安等物管服务不满意，想换物业公司，但是他了解到，更换物业公司必须由业主委员会通过，而业主委员会的成立需要以小区的入住率达60％以上为前提。令徐某头痛的是：小区的入住率还远远未达到要求，业主委员会不能成立，徐某必须继续忍受糟糕的物业公司服务。

　　余卫明点评：《物业管理条例》规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。但问题是，有的小区尚不具备成立业主大会的条件，已入住的业主即使不满意已有的物业管理企业，但也没有合适的途径来更换物业管理企业，这是现有立法中的一个缺陷，有待于在以后加以完善。在无合适途径更换物业管理企业的情况下，徐先生可以根据已有的物业管理合同要求物业管理企业严格履行自己的义务。如果物业管理企业仍不履行好自己的义务，徐先生则可以业主的身份提起民事诉讼。

　　小区广告收益应归业主

　　物权法草案：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。

　　案例：走进长沙市韶山南路某小区，各种广告术语，广告词随处可见。物业公司利用小区的公共场所甚至是楼房的外墙作广告宣传，并从中收取广告费。这笔费用到底应该归住户个人所有，还是应该交由物业公司统一分配？

　　余卫明点评：目前，利用物业的共用部位、共用设施设备作广告十分常见。应本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些部位、设施的所有权，谁就能取得广告的收益。一般情况下，小区公共部分属于业主共有，包括按照规划建设规定修建的公共建筑和共用设施等。由于物业公司本身并不享有小区公共场所的所有权，无权取得与广告相关的收益，其收益应归业主所有。至于对这些收益如何使用、支配，则是另一个问题。对此，我国《物业管理条例》第55条有明确规定。利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主。

　　小区会所收益权归所有者

　　物权法草案：物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。

　　案例：长沙现在新建的许多小区都有园林式的环境、现代化的布局，各种服务一应俱全，小卖部、游泳池、网球场、会所等诸多场所成为了某小区的特色。小区的居民成为了以上消费场所的主体，小区物业公司也从中获益颇丰。对于这部分收益到底应如何分配？小区的各户居民是否有权分享这份利益？

　　余卫明点评：小区消费场所的经营收益归谁所有，要视这些设施的所有权情况而定。本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些设施的所有权，谁就能享受这份利益。以住宅小区的会所为例，如果会所是属于小区的公摊建筑面积部分，会所经营收益就属小区业主共同所有；如果会所有其独立产权，不属于小区的公摊建筑面积部分，那么其收益就应归其产权人所有。要明确小区的公共收益的归属，业主应该先分清哪些属于公共部分收益